Bất động sản là tài sản không di dời được, gồm đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; và tài sản khác theo quy định của pháp luật. Đó là cách Bộ luật Dân sự 2015 xác định bất động sản; mọi tài sản không phải bất động sản là động sản.
Trong đời sống, “bất động sản” thường được dùng đồng nghĩa với “nhà đất”, nhưng phạm vi thực tế rộng hơn: một nhà xưởng trong khu công nghiệp, một vườn cây lâu năm, một toà văn phòng, một căn hộ đều là bất động sản. Ở Việt Nam, vì đất thuộc sở hữu toàn dân, thứ được mua bán, thế chấp, góp vốn là quyền sử dụng đất cùng quyền sở hữu nhà và tài sản trên đất.
Mục từ này giải thích định nghĩa pháp lý, nguồn gốc của sự phân chia động sản và bất động sản, các đặc điểm làm thị trường bất động sản vận hành khác các thị trường hàng hoá, cách phân loại bất động sản và những hiểu lầm hay gặp.
Định nghĩa pháp lý và nguồn gốc phân chia
Sự phân chia tài sản thành động sản và bất động sản có từ luật La Mã và được các bộ luật dân sự châu Âu lục địa kế thừa, trong đó có Bộ luật Dân sự Pháp 1804. Tiêu chí gốc là khả năng di dời: thứ không mang đi được mà không làm thay đổi bản chất là bất động sản. Hệ thống thông luật Anh Mỹ dùng cặp khái niệm gần tương đương là real property và personal property.
Ở Việt Nam, các bộ luật dân sự 1995, 2005 và 2015 đều giữ cách phân loại này. Bộ luật Dân sự 2015 liệt kê bất động sản theo bốn nhóm như ở phần mở đầu. Nhóm thứ tư, “tài sản khác theo quy định của pháp luật”, để ngỏ cho luật chuyên ngành xác định thêm.
Phân biệt động sản và bất động sản không chỉ là chuyện học thuật. Nó quyết định hình thức giao dịch (nhiều giao dịch bất động sản phải lập văn bản, công chứng, đăng ký), thời điểm chuyển quyền (thường tính từ khi đăng ký thay vì khi giao vật), luật áp dụng khi có yếu tố nước ngoài (bất động sản theo luật nơi có tài sản), và thời hiệu, thẩm quyền giải quyết tranh chấp.
Sáu đặc điểm làm bất động sản khác hàng hoá thông thường
Cố định về vị trí. Không thể chuyển một căn nhà từ nơi thừa cung sang nơi thiếu cung. Vì vậy thị trường bất động sản mang tính địa phương rất mạnh: giá ở hai quận cạnh nhau có thể đi theo hai hướng khác nhau. Câu “vị trí, vị trí, vị trí” phản ánh đúng đặc điểm này.
Không đồng nhất. Không có hai bất động sản giống hệt nhau: khác vị trí, hướng, tầng, tầm nhìn, hình thể thửa đất, tình trạng pháp lý. Mỗi giao dịch vì thế là một cuộc mặc cả về một tài sản duy nhất, khó có “giá niêm yết” như hàng tiêu dùng.
Giá trị lớn và phải dùng đòn bẩy. Với phần lớn hộ gia đình, mua nhà là giao dịch lớn nhất đời, thường cần vay. Vì vậy thị trường bất động sản gắn chặt với tín dụng và lãi suất; thay đổi chính sách tín dụng có thể tác động mạnh tới giao dịch.
Chi phí giao dịch cao và thời gian giao dịch dài. Tìm kiếm, kiểm tra pháp lý, đàm phán, công chứng, đăng ký, thuế phí khiến mỗi giao dịch tốn kém và kéo dài hàng tuần đến hàng tháng. Đây là gốc của tính thanh khoản thấp.
Chịu chi phối mạnh của pháp luật và quy hoạch. Cùng một thửa đất, giá trị thay đổi lớn tuỳ được phép xây bao nhiêu tầng, dùng vào mục đích gì, có nằm trong quy hoạch giải toả hay không. Quyết định hành chính có thể tạo ra hoặc xoá đi một phần lớn giá trị.
Cung phản ứng chậm. Từ lúc có nhu cầu đến lúc một dự án nhà ở được bàn giao mất nhiều năm. Trong khi đó cầu có thể thay đổi nhanh theo tín dụng và tâm lý. Độ trễ này là một nguyên nhân khiến thị trường bất động sản hay dao động theo chu kỳ.
Phân loại bất động sản theo công năng
Có nhiều cách phân loại; cách thông dụng nhất trên thị trường là theo công năng sử dụng. Bảng dưới đây nêu các nhóm chính và ví dụ.
| Nhóm | Gồm | Đặc điểm chính |
|---|---|---|
| Nhà ở | Nhà riêng lẻ, căn hộ chung cư, nhà ở xã hội | Phục vụ nhu cầu ở; người mua phần lớn là hộ gia đình |
| Thương mại | Văn phòng, mặt bằng bán lẻ, trung tâm thương mại, khách sạn | Giá trị gắn với dòng tiền cho thuê, kinh doanh |
| Công nghiệp | Đất khu công nghiệp, nhà xưởng, kho bãi, trung tâm logistics | Khách thuê là doanh nghiệp sản xuất, phân phối |
| Nghỉ dưỡng | Biệt thự, căn hộ du lịch, khu nghỉ dưỡng | Phụ thuộc lượng khách du lịch và mô hình vận hành |
| Nông nghiệp | Đất nông nghiệp, trang trại, vườn cây lâu năm | Giá trị gắn với khả năng canh tác và kỳ vọng chuyển đổi |
| Đất chưa phát triển | Đất nền, đất dự án chưa xây | Giá trị chủ yếu nằm ở kỳ vọng phát triển tương lai |
Ngoài ra, bất động sản còn được phân theo tình trạng pháp lý (có giấy chứng nhận hay chưa), theo giai đoạn (hình thành trong tương lai hay có sẵn), theo phân khúc giá. Mỗi cách phân loại phục vụ một mục đích phân tích khác nhau.
Thị trường bất động sản: cách vận hành ở mức nguyên lý
Thị trường bất động sản thường được tách thành ba “thị trường con” liên kết với nhau. Thị trường sử dụng (thuê) quyết định giá thuê dựa trên nhu cầu dùng mặt bằng, nhà ở. Thị trường tài sản (mua bán) quyết định giá bán, chịu ảnh hưởng của giá thuê, lãi suất và kỳ vọng. Thị trường phát triển quyết định có xây thêm hay không, dựa trên so sánh giá bán với chi phí xây dựng cộng giá đất.
Mô hình bốn góc phần tư của DiPasquale và Wheaton (1992) là cách trình bày kinh điển cho mối liên kết này trong kinh tế học bất động sản: giá thuê, giá tài sản, xây dựng mới và tổng nguồn cung tác động lẫn nhau theo vòng. Mô hình giúp giải thích vì sao lãi suất giảm có thể làm giá tăng trước khi nguồn cung mới kịp phản ứng.
Ở Việt Nam, thị trường còn có đặc thù: tỷ lệ mua để giữ tài sản và chờ tăng giá cao so với mua để ở hoặc cho thuê; nhiều giao dịch diễn ra khi dự án chưa hình thành; quy hoạch và thủ tục pháp lý tác động mạnh tới nguồn cung. Các đặc thù này giải thích nhiều thuật ngữ riêng như F0, F1, lướt sóng, sốt đất mà người mới vào thị trường hay gặp.
Bất động sản trong nền kinh tế
Bất động sản vừa là hàng hoá tiêu dùng lâu bền (nơi ở, nơi làm việc), vừa là tài sản tích luỹ, vừa là tài sản bảo đảm cho tín dụng. Ba vai trò này giải thích vì sao biến động của thị trường nhà đất lan rộng sang các lĩnh vực khác. Ở nhiều nước, nhà ở là khoản tài sản lớn nhất của phần đông hộ gia đình; khi giá nhà thay đổi, cảm nhận về mức giàu có và chi tiêu của hộ gia đình cũng thay đổi theo.
Ngành xây dựng và các ngành cung cấp vật liệu, nội thất, thiết bị gắn chặt với số lượng công trình mới. Khi thị trường trầm lắng, các dự án dừng, nhu cầu xi măng, thép, lao động xây dựng giảm theo. Ở chiều tài chính, một phần lớn dư nợ ngân hàng ở nhiều nền kinh tế được bảo đảm bằng bất động sản, nên giá nhà đất ảnh hưởng tới chất lượng tài sản của hệ thống ngân hàng.
Với ngân sách địa phương ở Việt Nam, các khoản thu từ đất như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là nguồn đáng kể để đầu tư hạ tầng. Điều này tạo ra mối liên kết hai chiều: hạ tầng mới làm đất tăng giá, đất tăng giá tạo thêm nguồn thu để làm hạ tầng. Hiểu bất động sản vì vậy không chỉ là hiểu một loại tài sản mà còn là hiểu một mắt xích của nền kinh tế.
Hiểu lầm thường gặp
“Bất động sản chỉ là nhà và đất.” Theo luật, cây lâu năm, rừng trồng, công trình hạ tầng gắn với đất cũng là bất động sản. Trong giao dịch, xác định đủ tài sản gắn liền với đất giúp tránh tranh chấp về những thứ “không ghi trong hợp đồng”.
“Người Việt sở hữu đất.” Người sử dụng đất có quyền sử dụng đất, không có quyền sở hữu đất; họ có thể sở hữu nhà và tài sản trên đất. Trong ngôn ngữ thị trường, “mua đất” luôn được hiểu là nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
“Bất động sản không bao giờ giảm giá.” Lịch sử nhiều nước và các giai đoạn trầm lắng của thị trường Việt Nam cho thấy giá danh nghĩa có thể đứng yên hoặc giảm nhiều năm ở một số khu vực, phân khúc. Tính cố định vị trí làm bất động sản không thể “chạy” khỏi khu vực đang đi xuống.
“Căn hộ không có đất nên không phải bất động sản.” Căn hộ chung cư là bất động sản: là phần sở hữu riêng trong toà nhà gắn liền với đất, kèm quyền sử dụng chung đối với phần đất xây dựng toà nhà theo hình thức sử dụng chung.
Khái niệm liên quan
Các mục từ hữu ích khi tìm hiểu tiếp:
- Động sản: tài sản không phải bất động sản, như ô tô, máy móc, hàng hoá; giao dịch thường đơn giản hơn.
- Quyền sử dụng đất: quyền mà Nhà nước trao cho người sử dụng đất, là đối tượng giao dịch thay cho bản thân đất.
- Tài sản gắn liền với đất: nhà ở, công trình, cây lâu năm, rừng trồng gắn với một thửa đất.
- Kinh doanh bất động sản: hoạt động đầu tư vốn để xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng rồi bán, cho thuê, hoặc làm dịch vụ môi giới, sàn giao dịch nhằm sinh lợi, điều chỉnh bởi Luật Kinh doanh bất động sản.
- Thanh khoản bất động sản: mức độ dễ dàng chuyển tài sản thành tiền mà không phải giảm giá nhiều.
- Phân khúc thị trường: cách chia thị trường theo mức giá và nhóm khách hàng.
Câu hỏi thường gặp
Ô tô đậu trong nhà hay đồ nội thất có phải là bất động sản không?
Không. Ô tô, đồ nội thất rời là động sản vì di chuyển được mà không làm thay đổi bản chất. Thiết bị gắn cố định vào công trình như hệ thống điện âm tường, thang máy thường được coi là một phần của công trình. Khi mua bán nhà, nên liệt kê rõ đồ nào được giao kèm để tránh tranh cãi.
Cây trồng trên đất được tính là bất động sản hay động sản?
Cây lâu năm, rừng trồng gắn liền với đất được xếp vào tài sản gắn liền với đất, tức bất động sản. Hoa màu ngắn ngày sau khi thu hoạch, gỗ đã khai thác là động sản. Sự phân biệt quan trọng khi bồi thường thu hồi đất và khi chuyển nhượng vườn cây.
Quyền thuê đất có phải là bất động sản không?
Quyền thuê là một quyền tài sản gắn với đất. Trong pháp luật Việt Nam, quyền sử dụng đất được coi là quyền tài sản và có thể là đối tượng giao dịch; quyền thuê đất trả tiền một lần có thể được chuyển nhượng, thế chấp theo điều kiện luật định. Cách xếp loại cụ thể tuỳ văn bản chuyên ngành.
Nhà ở hình thành trong tương lai có phải là bất động sản không?
Có. Đây là nhà ở đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng, nhưng đã là đối tượng giao dịch hợp pháp theo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản với các điều kiện như có bảo lãnh, có giấy tờ về đất và dự án.
Vì sao giá bất động sản khác nhau nhiều giữa các nơi dù cùng một thời điểm?
Vì bất động sản cố định vị trí và không đồng nhất. Nhu cầu, thu nhập, hạ tầng, quy hoạch, nguồn cung mới ở mỗi nơi khác nhau, và tài sản không thể di chuyển để san bằng chênh lệch. Do đó chỉ số giá toàn quốc thường che khuất những diễn biến rất khác nhau giữa các khu vực.