Trên thế giới có ba nhóm mô hình sở hữu đất đai chính: tư hữu, trong đó cá nhân và tổ chức sở hữu đất như các tài sản khác; đất thuộc nhà nước được cho thuê dài hạn, trong đó người dân nắm giữ quyền thuê có thời hạn; và mô hình đất thuộc sở hữu nhà nước hoặc tập thể với quyền sử dụng được giao cho người dân. Việt Nam thuộc nhóm thứ ba với chế định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.
Ranh giới giữa các nhóm mềm hơn tên gọi. Ở nước tư hữu, nhà nước vẫn có quyền quy hoạch, đánh thuế và trưng dụng có bồi thường; ở nước giữ sở hữu đất, người dân vẫn có quyền giao dịch, thế chấp, thừa kế. Khác biệt thực tế nằm ở thời hạn, cách nhà nước thu phần giá trị đất và mức độ tự do giao dịch.
Mục từ này mô tả các mô hình ở mức thể chế, trung tính, qua một số ví dụ đã được ghi nhận rộng rãi, và giúp người đọc đặt hệ thống Việt Nam vào bức tranh chung.
Ba nhóm mô hình chính
Bảng dưới đơn giản hoá để so sánh; mỗi nước còn có nhiều loại đất và chế độ riêng.
| Nhóm | Ví dụ | Người dân nắm giữ gì | Nhà nước thu phần giá trị đất bằng cách nào |
|---|---|---|---|
| Tư hữu | Mỹ, Nhật Bản, Đức, Pháp, phần lớn châu Âu | Quyền sở hữu đất, thường không thời hạn | Thuế tài sản hằng năm, thuế giao dịch, thuế lãi vốn |
| Đất nhà nước cho thuê dài hạn | Hồng Kông, phần lớn đất ở Singapore, Lãnh thổ Thủ đô Úc | Quyền thuê đất có thời hạn, mua bán, thế chấp được | Tiền thuê đất ban đầu khi bán quyền thuê, tiền thuê hằng năm, phí gia hạn |
| Sở hữu nhà nước hoặc tập thể, giao quyền sử dụng | Trung Quốc, Việt Nam, Lào | Quyền sử dụng đất, có thời hạn hoặc lâu dài tuỳ loại đất | Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích |
Điều đáng chú ý là cả ba nhóm đều tìm cách để nhà nước thu một phần giá trị gia tăng của đất, vì giá trị ấy phần lớn đến từ hạ tầng và sự phát triển của cộng đồng. Khác nhau là thu lúc nào và bằng công cụ gì.
Mô hình tư hữu và giới hạn của nó
Ở các nước tư hữu, đất là tài sản như mọi tài sản khác: được mua bán, cho thuê, thế chấp, thừa kế không thời hạn. Tuy vậy, quyền sở hữu đất chưa bao giờ tuyệt đối. Quy hoạch và phân vùng quyết định đất được xây gì, cao bao nhiêu; luật môi trường hạn chế việc sử dụng; nhà nước có quyền trưng dụng đất vì mục đích công cộng với điều kiện bồi thường công bằng, ở Mỹ gọi là eminent domain.
Ở Anh, như đã nói trong mục từ về freehold, về học thuyết toàn bộ đất vẫn thuộc Nhà vua và người dân nắm giữ estate. Học thuyết này hầu như không ảnh hưởng thực tế, nhưng cho thấy ngay trong một nền tư hữu lâu đời, khái niệm sở hữu đất được xây dựng theo nhiều tầng.
Đức là ví dụ tư hữu gắn với sổ đăng ký đất đai rất chặt chẽ, gọi là Grundbuch, do toà án địa phương quản lý. Mọi chuyển nhượng phải qua công chứng viên và chỉ có hiệu lực khi được ghi vào sổ. Sổ này ghi cả chủ sở hữu, thế chấp và các quyền hạn chế, nên người mua có thể tin vào nội dung sổ ở mức cao.
Nhật Bản là ví dụ tư hữu ở châu Á: đất được sở hữu riêng và đăng ký trong sổ đăng ký bất động sản, tách riêng đất và nhà như hai tài sản. Thuế tài sản cố định hằng năm và thuế khi thừa kế là các công cụ chính để nhà nước điều tiết.
Đất công cho thuê: Hồng Kông và Singapore
Hồng Kông. Gần như toàn bộ đất ở Hồng Kông thuộc chính quyền và được cấp cho người sử dụng dưới dạng hợp đồng thuê đất có thời hạn. Người mua nhà thực chất mua phần quyền theo hợp đồng thuê đất ấy. Việc bán quyền thuê đất trong các phiên đấu giá là một nguồn thu lớn của ngân sách, cùng với tiền thuê đất hằng năm.
Singapore. Nhà nước nắm phần lớn quỹ đất, nhờ quá trình thu hồi đất quy mô lớn từ nửa sau thế kỷ 20. Đất được giao cho phát triển nhà ở công và bán quyền thuê, thường 99 năm, cho các dự án tư nhân. Một phần đất vẫn là freehold từ thời trước. Mô hình nhà ở công đã được trình bày ở các trang chuyên về Singapore.
Lãnh thổ Thủ đô Úc. Khu vực thủ đô Canberra được thiết kế với đất cho thuê 99 năm từ chính quyền thay vì freehold như các bang khác, xuất phát từ ý tưởng giữ phần giá trị đất cho cộng đồng.
Đặc điểm chung. Nhà nước thu giá trị đất chủ yếu ở khâu đầu khi bán quyền thuê, và kiểm soát mục đích sử dụng bằng điều khoản hợp đồng thuê. Câu hỏi lớn của mô hình là xử lý thế nào khi các hợp đồng thuê đến hạn hàng loạt.
Trung Quốc: đất đô thị thuộc nhà nước, đất nông thôn thuộc tập thể
Hiến pháp Trung Quốc quy định đất ở thành phố thuộc sở hữu nhà nước, đất ở nông thôn và ngoại thành, trừ phần luật định thuộc nhà nước, thuộc sở hữu tập thể. Từ cuối thập niên 1980, quyền sử dụng đất đô thị được tách khỏi quyền sở hữu và cho phép chuyển nhượng, mở đường cho thị trường bất động sản.
Quyền sử dụng đất đô thị được cấp có thời hạn tối đa theo mục đích: dài nhất cho đất ở với 70 năm, ngắn hơn cho đất công nghiệp và thương mại. Bộ luật Dân sự năm 2020 của Trung Quốc quy định quyền sử dụng đất xây dựng nhà ở khi hết hạn được tự động gia hạn, còn việc thu phí gia hạn do pháp luật quy định.
Việc chính quyền địa phương thu tiền khi giao quyền sử dụng đất trở thành nguồn thu quan trọng của ngân sách địa phương trong nhiều năm. Đất nông thôn thuộc tập thể chịu nhiều hạn chế giao dịch hơn, và việc chuyển đất nông thôn sang đất đô thị thường đi qua thủ tục trưng thu của nhà nước.
Đặt Việt Nam vào bức tranh chung
Hệ thống Việt Nam có nét giống từng nhóm ở những điểm khác nhau.
| Khía cạnh | Việt Nam | Giống mô hình nào |
|---|---|---|
| Chủ sở hữu đất | Toàn dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu | Nhóm sở hữu nhà nước, giao quyền sử dụng |
| Thời hạn của đất ở hộ gia đình, cá nhân | Sử dụng ổn định lâu dài | Gần tư hữu về thời hạn, khác về bản chất quyền |
| Thời hạn đất dự án, đất thương mại | Có thời hạn theo dự án | Gần mô hình cho thuê đất có thời hạn |
| Cách thu giá trị đất | Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi giao, cho thuê, chuyển mục đích; thuế sử dụng đất hằng năm ở mức thấp | Gần mô hình thu ở khâu đầu như Hồng Kông, Trung Quốc |
| Giao dịch | Chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng đất theo điều kiện | Gần tư hữu về khả năng giao dịch |
Cách nhìn này giúp thấy rằng tranh luận về đất đai ở Việt Nam, như giá đất để tính tiền sử dụng đất, bồi thường khi thu hồi, thuế với nhà đất, có nhiều điểm tương đồng với tranh luận ở các nước, dù xuất phát từ chế độ sở hữu khác nhau.
Người nước ngoài và đất đai: một số nguyên tắc chung
Hầu hết các nước đặt quy định riêng cho người nước ngoài nắm giữ đất, ở các mức khác nhau:
- Mở tương đối: nhiều nước tư hữu cho người nước ngoài mua nhà đất với thủ tục như công dân, kèm nghĩa vụ thuế và kê khai riêng.
- Hạn chế loại tài sản: có nước chỉ cho người nước ngoài mua căn hộ, không cho mua đất hoặc nhà có đất, hoặc giới hạn theo tỷ lệ trong mỗi dự án.
- Phụ thu thuế: nhiều nơi thu thêm thuế khi người nước ngoài mua, như đã nêu trong mục từ về stamp duty.
- Ở Việt Nam: người nước ngoài không được nhận quyền sử dụng đất như cá nhân trong nước; cá nhân nước ngoài đủ điều kiện được sở hữu nhà ở trong dự án theo Luật Nhà ở với thời hạn và giới hạn số lượng. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam có quyền như cá nhân trong nước theo Luật Đất đai 2024.
Quy định với người nước ngoài thay đổi khá thường xuyên ở nhiều nước. Trước bất kỳ quyết định nào, cần kiểm tra văn bản hiện hành của nước sở tại và hỏi người hành nghề luật có chuyên môn.
Những hiểu lầm hay gặp
- "Ở nước tư hữu, chủ đất muốn làm gì cũng được." Không. Quy hoạch, phân vùng, luật môi trường, luật di sản giới hạn rất chặt những gì được xây và sử dụng trên đất tư.
- "Không sở hữu đất thì không có quyền gì đáng kể." Không. Ở Hồng Kông, Singapore hay Việt Nam, người nắm quyền thuê hoặc quyền sử dụng đất vẫn mua bán, thế chấp, thừa kế được, và thị trường nhà đất vẫn sôi động.
- "Đất thuê 99 năm thì hết hạn là mất trắng." Cách xử lý khi hết hạn khác nhau giữa các nơi: có nơi gia hạn có thu phí, có nơi tự động gia hạn, có nơi đất trở về nhà nước theo điều khoản ban đầu.
- "Mô hình đất đai quyết định giá nhà cao hay thấp." Giá nhà chịu tác động của nhiều yếu tố như cung đất, quy hoạch, tín dụng, thu nhập, dân số; chế độ sở hữu chỉ là một trong số đó.
So sánh chế độ đất đai giữa các nước hữu ích khi nhìn vào cơ chế cụ thể: ai nắm quyền gì, thời hạn bao lâu, nhà nước thu phần giá trị đất ở khâu nào. Những câu hỏi đó giúp hiểu rõ hơn chính hệ thống của Việt Nam.
Câu hỏi thường gặp
Nước nào cho tư nhân sở hữu đất tuyệt đối?
Không có nước nào có quyền sở hữu đất tuyệt đối theo nghĩa không chịu giới hạn. Ở mọi nước tư hữu, nhà nước vẫn có quyền quy hoạch, đánh thuế và trưng dụng có bồi thường. Khác nhau là mức độ và cách thức các quyền đó được thực hiện.
Mua nhà ở Trung Quốc có được sở hữu đất không?
Không. Người mua nhà ở đô thị Trung Quốc có quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất xây dựng có thời hạn, với đất ở tối đa 70 năm. Bộ luật Dân sự năm 2020 quy định quyền sử dụng đất xây dựng nhà ở được tự động gia hạn khi hết hạn.
Vì sao Hồng Kông giữ đất là của chính quyền?
Đây là di sản từ thời thuộc địa Anh, khi toàn bộ đất được coi là đất của Nhà vua và cấp cho người sử dụng dưới dạng hợp đồng thuê. Mô hình này được duy trì, và việc bán quyền thuê đất trở thành nguồn thu lớn giúp chính quyền giữ thuế thu nhập ở mức thấp.
Sở hữu toàn dân ở Việt Nam khác sở hữu nhà nước ở Trung Quốc thế nào?
Cả hai đều không cho tư nhân sở hữu đất và giao quyền sử dụng cho người dân. Khác biệt gồm: Trung Quốc tách đất đô thị thuộc nhà nước và đất nông thôn thuộc tập thể, còn Việt Nam quy định toàn bộ đất thuộc sở hữu toàn dân; đất ở của hộ gia đình, cá nhân Việt Nam được sử dụng lâu dài thay vì có thời hạn.
Mô hình nào tốt nhất?
Không có câu trả lời chung. Mỗi mô hình gắn với lịch sử, cấu trúc kinh tế và mục tiêu chính sách của từng nước, và đều có ưu nhược điểm về hiệu quả sử dụng đất, công bằng và nguồn thu. Mục từ này chỉ nhằm mô tả, không xếp hạng các mô hình.