Đồng sở hữu nhà đất là tình trạng nhiều người cùng có quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất đối với cùng một tài sản. Bộ luật Dân sự 2015 gọi đó là sở hữu chung, và chia thành các hình thức, trong đó hai hình thức quan trọng nhất với nhà đất là sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất.
Trong sở hữu chung theo phần, phần quyền của mỗi người được xác định, như anh chị em mỗi người một phần ba căn nhà thừa kế. Trong sở hữu chung hợp nhất, phần của từng người không được xác định trước, tiêu biểu là tài sản chung của vợ chồng. Cách chia này quyết định mỗi người được tự làm gì với phần của mình.
Điểm chung của mọi dạng đồng sở hữu: việc định đoạt toàn bộ tài sản như bán cả căn, thế chấp cả thửa cần sự đồng ý của các đồng sở hữu. Khác nhau nằm ở việc một người có được tự định đoạt phần của riêng mình hay không.
Các hình thức sở hữu chung liên quan nhà đất
Bộ luật Dân sự liệt kê nhiều hình thức sở hữu chung. Bảng dưới gom những dạng gặp trong nhà đất.
| Hình thức | Ví dụ | Phần của mỗi người | Điểm cần nhớ |
|---|---|---|---|
| Sở hữu chung theo phần | Anh chị em cùng thừa kế, bạn bè mua chung | Xác định theo tỷ lệ | Được định đoạt phần của mình, các đồng sở hữu khác có quyền ưu tiên mua |
| Sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia | Tài sản chung của vợ chồng | Không xác định trước, chia khi có căn cứ | Định đoạt tài sản chung cần thoả thuận của vợ chồng theo luật hôn nhân và gia đình |
| Sở hữu chung hợp nhất không phân chia | Tài sản chung của cộng đồng | Không chia được | Dùng theo thoả thuận, tập quán của cộng đồng |
| Sở hữu chung trong nhà chung cư | Hành lang, cầu thang, mái toà nhà | Gắn với căn hộ, không tách bán riêng | Quản lý theo quy chế nhà chung cư |
| Sở hữu chung của các chủ bất động sản liền kề | Tường chung, mốc giới chung | Không chia | Không được tự ý sửa, đục phần chung |
Một tài sản có thể đồng thời mang hai lớp: căn nhà anh chị em thừa kế theo phần, trong đó phần của người anh lại là tài sản chung của vợ chồng anh ấy. Khi giao dịch, phải lần ra đủ những người có quyền ở cả hai lớp.
Sở hữu chung theo phần: quyền làm chủ phần của mình
Trong sở hữu chung theo phần, mỗi đồng sở hữu có quyền và nghĩa vụ tương ứng với phần của mình. Họ có quyền định đoạt phần quyền đó: bán, tặng cho, để thừa kế. Điều họ không làm được một mình là định đoạt cả tài sản hay một phần cụ thể của tài sản mà chưa được chia, như bán "căn phòng tầng hai" khi ngôi nhà chưa phân chia.
Để giữ tài sản không rơi vào tay người lạ, luật dành cho các đồng sở hữu còn lại quyền ưu tiên mua. Khi một người muốn bán phần của mình, họ phải thông báo cho các đồng sở hữu khác về việc bán và điều kiện bán; các đồng sở hữu được ưu tiên mua trong một thời hạn luật định. Hết thời hạn mà không ai mua, người bán mới được bán cho người khác. Bán sai quy trình này, các đồng sở hữu có quyền yêu cầu toà án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua.
Thực tế, bán một phần quyền trong ngôi nhà chung rất khó tìm người mua ngoài, vì người mua phải sống chung với các đồng sở hữu khác. Đây là lý do nhiều nhóm đồng sở hữu chọn chia tài sản, tách thửa nếu đủ điều kiện, hoặc cùng bán cả căn rồi chia tiền.
Sở hữu chung hợp nhất: tài sản chung của vợ chồng
Tài sản chung của vợ chồng là ví dụ điển hình của sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia. Trong thời kỳ hôn nhân, không ai "có một nửa" một cách xác định; cả hai cùng có quyền ngang nhau với toàn bộ tài sản. Phần của mỗi người chỉ được xác định khi chia, như khi ly hôn, khi một bên chết, hoặc khi vợ chồng thoả thuận chia trong thời kỳ hôn nhân.
Luật Hôn nhân và gia đình quy định việc định đoạt bất động sản là tài sản chung, như bán, thế chấp, tặng cho, phải có sự thoả thuận bằng văn bản của vợ chồng. Đây là lý do khi giao dịch nhà đất, tổ chức công chứng hỏi tình trạng hôn nhân và yêu cầu chữ ký hoặc văn bản uỷ quyền của người còn lại.
Một tài sản đứng tên một người vẫn có thể là tài sản chung nếu được tạo lập trong thời kỳ hôn nhân và không chứng minh được là tài sản riêng. Ngược lại, nhà đất được tặng riêng, thừa kế riêng cho một người là tài sản riêng của người đó. Tên trên giấy chứng nhận là chỉ dấu quan trọng, nhưng không phải lúc nào cũng là lời giải cuối cùng.
Cách giấy chứng nhận ghi nhận đồng sở hữu
Ghi tên đầy đủ những người có chung quyền. Theo nguyên tắc của pháp luật đất đai, thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng, nhà có nhiều chủ sở hữu thì giấy chứng nhận ghi đầy đủ tên các bên.
Cấp mỗi người một giấy hoặc cấp chung một giấy. Các đồng sở hữu có thể yêu cầu cấp mỗi người một giấy chứng nhận, hoặc cấp chung một giấy và trao cho người đại diện. Chi tiết theo quy định hiện hành.
Vợ chồng cùng đứng tên. Tài sản chung của vợ chồng được ghi tên cả hai, trừ khi vợ chồng thoả thuận ghi tên một người. Giấy cấp trước đây chỉ ghi tên một người có thể được đề nghị cấp đổi để ghi tên cả hai.
Hộ gia đình là trường hợp đặc thù. Nhiều giấy chứng nhận cũ cấp cho "hộ gia đình", quyền thuộc về các thành viên có chung quyền sử dụng đất tại thời điểm được giao, công nhận. Luật Đất đai 2024 có quy định chuyển tiếp cho trường hợp này; xác định ai là người có chung quyền thường phải dựa vào hồ sơ cụ thể.
Tỷ lệ phần không phải lúc nào cũng ghi trên giấy. Khi không ghi tỷ lệ, phần của các đồng sở hữu theo phần thường được xác định theo thoả thuận, theo phần đóng góp, hoặc được coi là bằng nhau nếu không xác định được. Văn bản thoả thuận tỷ lệ riêng giữa các bên rất có ích.
Ví dụ giả định: ba anh em và một căn nhà
Ví dụ giả định: ba anh em Hùng, Hà, Huy cùng thừa kế căn nhà của cha mẹ, đã khai nhận và cùng đứng tên trên giấy chứng nhận, mỗi người một phần ba. Hà cần tiền và muốn bán phần của mình.
Hà phải thông báo cho Hùng và Huy về ý định bán và giá bán. Nếu một trong hai người muốn mua với điều kiện đó trong thời hạn luật định, họ được ưu tiên. Nếu không ai mua, Hà có thể bán phần của mình cho người ngoài, người mua sẽ trở thành đồng sở hữu với Hùng và Huy. Hà không thể bán riêng "tầng một" vì căn nhà chưa được chia hiện vật.
Nếu ba người muốn chấm dứt sở hữu chung, họ có thể thoả thuận chia hiện vật khi tách thửa được, một người nhận nhà và thanh toán phần giá trị cho hai người kia, hoặc bán cả căn chia tiền. Không thoả thuận được thì một người có thể yêu cầu toà án chia tài sản chung. Ví dụ giả định này cho thấy đồng sở hữu là trạng thái dễ hình thành nhưng cần quy tắc để vận hành.
Chấm dứt sở hữu chung: các con đường thường gặp
Khi các đồng sở hữu không muốn tiếp tục chung nhau, pháp luật và thực tiễn mở ra một số con đường. Thứ tự dưới đây đi từ ít xung đột tới nhiều xung đột.
- Một người mua lại phần của những người kia. Thường là người đang ở trong nhà; giá được thoả thuận, có thể nhờ định giá độc lập để tránh nghi ngờ.
- Chia hiện vật. Khi thửa đất đủ điều kiện tách thửa và ngôi nhà có thể chia, mỗi người nhận một phần riêng, làm thủ tục tách thửa, cấp giấy riêng.
- Cùng bán cả tài sản rồi chia tiền. Đơn giản về pháp lý, nhưng cần đồng thuận về giá và thời điểm bán.
- Một người bán phần của mình cho người ngoài. Sau khi tôn trọng quyền ưu tiên mua; người mua mới trở thành đồng sở hữu.
- Yêu cầu toà án chia tài sản chung. Khi không thoả thuận được; toà án xem xét chia hiện vật nếu được, nếu không thì chia giá trị.
Con đường nào cũng cần một văn bản ghi nhận thoả thuận và thủ tục cập nhật giấy chứng nhận. Thoả thuận miệng giữa anh em thường đứng vững tới khi một người qua đời và người thừa kế của họ không biết hoặc không công nhận.
Những hiểu lầm hay gặp
Đồng sở hữu là nơi tình cảm gia đình va chạm với quy tắc pháp lý, nên ngộ nhận nhiều.
- "Ai giữ sổ thì người đó quyết." Việc giữ bản gốc giấy chứng nhận không cho thêm quyền nào; quyền theo phần hoặc theo luật hôn nhân.
- "Đứng tên một mình thì là tài sản riêng." Tài sản tạo lập trong hôn nhân có thể là tài sản chung dù chỉ đứng tên một người.
- "Đồng sở hữu được tự bán phần mình cho ai cũng được ngay." Phải tôn trọng quyền ưu tiên mua của các đồng sở hữu còn lại.
- "Không đồng ý chia thì không ai chia được." Đồng sở hữu theo phần có quyền yêu cầu chia tài sản chung; toà án giải quyết khi không thoả thuận được, trừ trường hợp luật hạn chế.
- "Người cùng ở trong nhà là đồng sở hữu." Ở cùng không tạo ra quyền sở hữu; quyền đến từ căn cứ xác lập như mua chung, thừa kế, tặng cho, hôn nhân.
Khái niệm liên quan
Đồng sở hữu nhà đất giao với nhiều mục từ khác.
- Tài sản chung và tài sản riêng của vợ chồng: lớp sở hữu hay bị bỏ sót khi giao dịch.
- Thừa kế theo pháp luật: con đường phổ biến nhất tạo ra sở hữu chung theo phần.
- Sổ đỏ cấp cho hộ gia đình: dạng ghi nhận đặc thù của quyền sử dụng đất chung.
- Tách thửa: điều kiện để chia hiện vật tài sản chung là đất.
- Phần sở hữu chung trong nhà chung cư: dạng sở hữu chung gắn với căn hộ, không tách bán được.
Nhìn từ hệ thống này, đồng sở hữu không phải ngoại lệ mà là trạng thái rất phổ biến của nhà đất Việt Nam, nơi tài sản thường đi qua hôn nhân và thừa kế. Đọc đúng ai là đồng sở hữu là bước đầu tiên của mọi giao dịch an toàn.
Câu hỏi thường gặp
Một đồng sở hữu không đồng ý bán thì cả nhà có bán được không?
Bán toàn bộ tài sản chung cần sự đồng ý của tất cả đồng sở hữu. Nếu một người không đồng ý, những người khác có thể bán phần của mình theo quy định về quyền ưu tiên mua, hoặc yêu cầu chia tài sản chung qua thương lượng hay toà án.
Đồng sở hữu có được thế chấp phần của mình không?
Về nguyên tắc, đồng sở hữu theo phần có quyền định đoạt phần của mình, nhưng trên thực tế tổ chức tín dụng rất ít nhận thế chấp một phần quyền trong tài sản chưa chia vì khó xử lý khi phải phát mại.
Thời hạn ưu tiên mua của đồng sở hữu là bao lâu?
Bộ luật Dân sự quy định thời hạn ưu tiên mua khác nhau cho bất động sản và động sản, tính từ khi các đồng sở hữu nhận được thông báo. Khi cần chính xác, nên đối chiếu văn bản luật và ghi nhận việc thông báo bằng văn bản.
Một đồng sở hữu chết thì phần của họ đi đâu?
Phần của người đó trở thành di sản và được chia theo di chúc hoặc theo pháp luật. Người thừa kế trở thành đồng sở hữu mới với những người còn lại.
Vợ chồng ly hôn thì căn nhà chung chia thế nào?
Nguyên tắc chung là chia đôi có tính đến công sức đóng góp, hoàn cảnh, lợi ích của các bên và con chung. Các bên có thể thoả thuận; không thoả thuận được thì toà án quyết định.
Có nên mua chung nhà với người không phải người thân?
Có thể, nếu có văn bản rõ ràng về tỷ lệ, chi phí, quyền sử dụng, cách bán, cách rút ra và cùng đứng tên trên giấy chứng nhận. Thiếu các điều đó, mua chung dễ thành tranh chấp khi hoàn cảnh một bên thay đổi.