Nhà chung cư là nhà có từ hai tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ. Pháp luật nhà ở chia nhà chung cư thành hai nhóm: chung cư xây để ở và chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp, vừa để ở vừa để kinh doanh.
Thứ người mua chung cư thật sự sở hữu là căn hộ cùng phần quyền đối với phần chung của toà nhà và quyền sử dụng chung khu đất. Không ai sở hữu riêng mảnh đất dưới căn hộ của mình. Đó là khác biệt căn bản so với nhà ở riêng lẻ.
Về thời hạn, Luật Nhà ở 2023 không đặt một con số cố định như "50 năm" cho mọi chung cư. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế theo kết luận kiểm định; khi toà nhà hết khả năng sử dụng an toàn thì phải cải tạo, xây dựng lại hoặc phá dỡ theo quy định.
Từ nhà tập thể đến chung cư thương mại: khái niệm thay đổi theo thời gian
Ở Việt Nam, nhà nhiều căn hộ xuất hiện quy mô lớn từ những khu nhà tập thể xây trong các thập niên 1960 đến 1980, chủ yếu do Nhà nước xây để phân phối cho cán bộ, công nhân viên. Người ở khi đó là người được phân, sau này nhiều căn được bán cho người đang thuê theo chính sách bán nhà thuộc sở hữu nhà nước. Các khu tập thể có cầu thang chung, hành lang chung, nhưng chưa có khái niệm phần sở hữu chung được quản lý bằng quy chế.
Từ cuối thập niên 1990 và mạnh lên sau Luật Nhà ở 2005, chung cư thương mại do doanh nghiệp xây để bán trở thành dạng nhà ở chủ đạo của đô thị lớn. Pháp luật dần định hình các thiết chế đi kèm: hợp đồng mua bán căn hộ theo mẫu, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, hội nghị nhà chung cư, ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành.
Luật Nhà ở 2023 tiếp tục khung này và dành nhiều quy định cho cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, một vấn đề tồn đọng của các khu tập thể. Hiểu lịch sử này giúp giải thích vì sao cùng gọi là "chung cư" nhưng một căn ở khu tập thể cũ và một căn trong toà nhà mới có hồ sơ pháp lý, cách quản lý và rủi ro rất khác nhau.
Các loại chung cư theo mục đích và theo cách hình thành
Chữ "chung cư" bao trùm nhiều loại. Bảng dưới gom các cách phân loại thường gặp; mỗi loại có chế độ mua bán, cho thuê khác nhau.
| Loại | Đặc điểm chính | Điều cần biết |
|---|---|---|
| Chung cư thương mại | Doanh nghiệp xây để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường | Dạng phổ biến nhất; giá và điều kiện theo hợp đồng |
| Chung cư nhà ở xã hội | Xây theo chính sách hỗ trợ cho các nhóm đối tượng được luật quy định | Người mua phải đủ điều kiện; việc bán lại bị giới hạn |
| Chung cư tái định cư | Bố trí cho người có nhà, đất bị thu hồi | Nguồn gốc gắn với phương án bồi thường, tái định cư |
| Chung cư hỗn hợp | Có cả căn hộ để ở và phần kinh doanh, văn phòng, thương mại | Phần nào là nhà ở, phần nào không phải nhà ở cần đọc rõ trong hồ sơ |
| Chung cư cũ, khu tập thể | Xây từ các thập niên trước, nhiều toà đã xuống cấp | Thuộc diện kiểm định, cải tạo hoặc xây dựng lại |
Ngoài ra, cơ quan quản lý xây dựng có hướng dẫn phân hạng nhà chung cư theo chất lượng và tiện ích. Hạng là thông tin tham khảo về tiêu chuẩn, không quyết định quyền sở hữu.
Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung: cốt lõi của khái niệm
Phần sở hữu riêng là căn hộ. Gồm diện tích bên trong căn, phần diện tích khác được công nhận là sở hữu riêng theo hợp đồng, và hệ thống trang thiết bị gắn liền với căn hộ phục vụ riêng cho căn đó. Chủ căn hộ được sử dụng, cho thuê, bán, thế chấp phần này.
Phần sở hữu chung là phần còn lại của toà nhà. Thường gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, các hệ thống kỹ thuật dùng chung, nơi sinh hoạt cộng đồng và những phần khác theo quy định. Các chủ căn hộ cùng có quyền và cùng chịu trách nhiệm bảo trì.
Diện tích căn hộ tính theo thông thuỷ. Luật ghi nhận diện tích sử dụng căn hộ theo kích thước thông thuỷ, tức đo đến mép trong của tường bao, không tính phần tường bao và cột nằm trong căn. Vì vậy diện tích trên giấy thường nhỏ hơn diện tích "tim tường" người bán hay giới thiệu.
Đất xây chung cư là đất sử dụng chung. Người mua căn hộ có quyền sử dụng chung khu đất xây toà nhà, không có thửa đất riêng. Giấy chứng nhận ghi nhận hình thức sử dụng đất chung. Khi toà nhà phải xây lại, quyền đối với đất là yếu tố quan trọng trong phương án bồi thường cho chủ căn hộ.
Chỗ để xe, phần thương mại khối đế không mặc nhiên là của chung. Tuỳ hợp đồng và hồ sơ dự án, có những phần thuộc sở hữu của chủ đầu tư. Đây là nguồn tranh chấp lớn ở nhiều toà nhà, và là lý do hợp đồng phải liệt kê rõ phần nào chung, phần nào riêng.
Thời hạn sử dụng chung cư: tách toà nhà khỏi đất
Câu hỏi "chung cư có thời hạn bao lâu" thường trộn lẫn hai thứ khác nhau: thời hạn sử dụng của toà nhà và thời hạn sử dụng của đất. Với toà nhà, Luật Nhà ở 2023 xác định thời hạn theo hồ sơ thiết kế và theo kết luận kiểm định thực tế. Một toà nhà có thể dùng lâu hơn thời hạn thiết kế nếu kiểm định cho thấy còn an toàn; ngược lại, toà nhà xuống cấp nặng có thể phải phá dỡ trước thời hạn.
Với đất, chung cư thương mại nằm trên đất ở; người mua căn hộ thường được sử dụng đất chung ổn định lâu dài. Một số dự án hỗn hợp hoặc đặc thù có thể khác, thể hiện trên giấy chứng nhận. Điều này có nghĩa: khi toà nhà hết hạn sử dụng, quyền đối với phần đất chung không tự mất, mà trở thành căn cứ để chủ căn hộ được bố trí lại hoặc bồi thường theo phương án cải tạo, xây dựng lại.
Cũng cần phân biệt thời hạn sử dụng với thời hạn bảo hành. Bảo hành là nghĩa vụ của bên bán, kéo dài một số năm nhất định sau khi bàn giao, tuỳ hạng mục và quy định; hết bảo hành không có nghĩa toà nhà hết hạn. Sau thời hạn bảo hành, việc sửa chữa phần chung được chi từ kinh phí bảo trì do các chủ căn hộ đóng.
Hiểu như vậy để tránh hai thái cực. Một là nghĩ mua chung cư là "thuê dài hạn 50 năm rồi mất trắng", điều luật hiện hành không quy định như vậy. Hai là nghĩ căn hộ tồn tại vĩnh viễn như đất ở, trong khi toà nhà là vật có tuổi thọ, phải bảo trì, kiểm định và một ngày nào đó phải làm lại.
Ví dụ giả định: một toà tập thể bốn mươi năm tuổi
Ví dụ giả định: toà nhà năm tầng xây từ bốn mươi năm trước, có sáu mươi căn hộ, các hộ đã mua lại căn từ Nhà nước và có giấy chứng nhận. Nhiều hộ cơi nới thêm "chuồng cọp" ra ngoài ban công. Đợt kiểm định gần nhất kết luận kết cấu xuống cấp, thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại.
Theo khung của Luật Nhà ở 2023, toà nhà như vậy được đưa vào kế hoạch cải tạo, xây dựng lại do địa phương lập. Phương án bồi thường cho chủ căn hộ được xây dựng dựa trên diện tích căn hộ hợp pháp và quyền sử dụng đất chung, với hệ số bồi thường tuỳ vị trí và quy định của địa phương. Phần cơi nới không phép thường không được tính như diện tích căn hộ.
Ví dụ này cho thấy giá trị lâu dài của một căn hộ chung cư không chỉ nằm ở bốn bức tường mà còn ở quyền đối với đất chung và ở tính hợp pháp của diện tích đã được ghi nhận. Đó cũng là lý do giấy chứng nhận và hồ sơ diện tích căn hộ quan trọng hơn mọi lời mô tả.
Những hiểu lầm hay gặp
Chung cư là dạng nhà ở phổ biến nhưng cũng nhiều ngộ nhận lan truyền.
- "Chung cư chỉ có thời hạn 50 năm." Luật hiện hành không đặt con số cố định cho mọi chung cư; thời hạn do thiết kế và kiểm định quyết định.
- "Mua căn hộ là có phần đất riêng." Chủ căn hộ có quyền sử dụng chung khu đất, không có thửa riêng.
- "Ban công, lô gia là của riêng nên muốn làm gì cũng được." Ban công nằm trong căn nhưng liên quan đến mặt ngoài, kết cấu, an toàn cháy nổ; việc lắp đặt, cơi nới phải theo quy chế toà nhà.
- "Toà nhà hai tầng thì không phải chung cư." Từ hai tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có phần chung là đủ dấu hiệu của nhà chung cư theo định nghĩa.
- "Hầm xe đương nhiên thuộc cư dân." Một phần chỗ để xe có thể thuộc chủ đầu tư theo hợp đồng; phải đọc hồ sơ cụ thể.
Khái niệm liên quan
Để hiểu trọn chung cư, nên tra tiếp các mục từ sau.
- Diện tích thông thuỷ và tim tường: hai cách đo căn hộ cho ra hai con số.
- Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung: khoản đóng khi mua căn hộ để bảo trì toà nhà.
- Hội nghị nhà chung cư, ban quản trị: thiết chế tự quản của các chủ căn hộ.
- Chung cư mini: nhà ở riêng lẻ có nhiều căn hộ, vùng giáp ranh với chung cư.
- Penthouse, duplex, studio: các tên gọi theo loại căn trong toà chung cư.
- Nhà ở hình thành trong tương lai: trạng thái của căn hộ khi mua lúc dự án chưa xây xong.
Đọc theo chuỗi này, bạn sẽ thấy chung cư là một hệ thống quan hệ chứ không chỉ là một toà nhà: quan hệ giữa chủ căn hộ với nhau qua phần chung, giữa cư dân với chủ đầu tư qua hợp đồng và phần diện tích còn tranh chấp, giữa toà nhà với Nhà nước qua kiểm định, cải tạo. Mỗi mục từ liên quan là một mắt xích của hệ thống đó.
Người mới mua căn hộ lần đầu thường chỉ chú ý tới căn của mình. Nhưng giá trị và chất lượng sống trong căn hộ phụ thuộc rất nhiều vào cách phần chung được quản lý, nên hiểu các khái niệm này là hiểu phần lớn những gì mình thật sự mua.
Câu hỏi thường gặp
Chung cư bao nhiêu tầng thì được gọi là cao tầng?
Cách gọi thấp tầng, trung tầng, cao tầng phụ thuộc tiêu chuẩn xây dựng và quy chuẩn phòng cháy, mỗi văn bản dùng ngưỡng riêng. Về mặt định nghĩa nhà chung cư, chỉ cần từ hai tầng trở lên, có nhiều căn hộ và phần sử dụng chung.
Căn hộ chung cư có được cấp giấy chứng nhận riêng không?
Có. Mỗi căn hộ trong chung cư đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận ghi nhận quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng chung đất. Thủ tục thường do chủ đầu tư làm cho người mua sau khi hoàn thành nghĩa vụ của dự án.
Khi chung cư bị phá dỡ để xây lại, chủ căn hộ có được quay về không?
Theo khung pháp luật nhà ở, chủ căn hộ được bố trí tái định cư tại chỗ hoặc nơi khác, hoặc nhận tiền, tuỳ phương án được duyệt và lựa chọn của chủ sở hữu. Tỷ lệ, hệ số cụ thể do quy định và địa phương xác định.
Chung cư hỗn hợp có gì khác với chung cư để ở về pháp lý?
Chung cư hỗn hợp có thêm phần văn phòng, thương mại hoặc dịch vụ. Phần nhà ở và phần không phải nhà ở có thể có chủ sở hữu, chế độ sử dụng đất và thời hạn khác nhau. Quy chế quản lý phải tách rõ chi phí chung giữa các phần.
Người nước ngoài có được mua căn hộ chung cư ở Việt Nam không?
Pháp luật cho phép một số nhóm người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam trong giới hạn về số lượng, khu vực và thời hạn. Điều kiện cụ thể thay đổi theo văn bản hướng dẫn, nên cần kiểm tra quy định hiện hành trước khi giao dịch.
Chung cư cũ có nên được coi là nhà ở riêng lẻ khi chỉ có vài hộ?
Không. Nếu toà nhà có nhiều căn hộ, cầu thang chung, phần sử dụng chung thì vẫn là nhà chung cư, dù số hộ ít. Số hộ không làm đổi loại nhà.