Hợp đồng góp vốn trong nhà đất là thoả thuận một bên đưa tiền hoặc tài sản vào một dự án, một doanh nghiệp hay một tài sản chung, để đổi lấy phần lợi nhuận hoặc phần quyền tương ứng với phần vốn góp. Bản chất của nó là cùng làm ăn, cùng chia lời và cùng chịu rủi ro, không phải mua một tài sản đã xác định.
Trên thị trường, chữ "góp vốn" lại thường được dùng cho một việc khác: người mua đưa tiền cho chủ đầu tư khi dự án chưa đủ điều kiện bán, đổi lấy lời hứa sẽ nhận một căn nhà hay một lô đất. Pháp luật nhà ở và kinh doanh bất động sản hạn chế chặt cách dùng này, vì nó biến một hợp đồng mua bán trá hình thành hợp đồng góp vốn để né điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Hiểu đúng bản chất giúp phân biệt ba thứ: góp vốn đúng nghĩa để cùng đầu tư, mua chung một tài sản giữa các cá nhân, và "góp vốn" trá hình để giữ suất mua.
Góp vốn đúng nghĩa: cùng làm chủ, cùng chịu rủi ro
Trong luật dân sự và doanh nghiệp, góp vốn là đưa tài sản vào một hoạt động chung. Người góp vốn vào công ty trở thành thành viên hoặc cổ đông; người góp vốn theo hợp đồng hợp tác kinh doanh cùng chia kết quả theo thoả thuận. Điểm chung là người góp không có quyền đòi một tài sản cụ thể, mà có phần quyền trong kết quả chung, lời thì chia lời, lỗ thì chịu lỗ theo tỷ lệ.
Trong nhà đất, góp vốn đúng nghĩa xuất hiện khi một doanh nghiệp kêu gọi đối tác cùng làm dự án; khi người có đất góp quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp; hoặc khi một nhóm người cùng góp tiền mua chung một tài sản. Với dạng cuối, quan hệ giữa các bên thực chất là sở hữu chung theo phần, và tài sản đứng tên ai, ai có quyền gì cần được ghi rõ.
Khi hiểu góp vốn theo nghĩa này, người góp tự biết mình đang chấp nhận rủi ro kinh doanh. Vấn đề chỉ nảy sinh khi một hợp đồng mang tên góp vốn nhưng người góp lại tin rằng mình đang mua một căn nhà với giá cố định và chắc chắn được giao.
Góp vốn, mua bán và mua chung khác nhau ở đâu
Bảng dưới đặt ba loại thoả thuận cạnh nhau theo các câu hỏi người đưa tiền nên tự hỏi.
| Câu hỏi | Hợp đồng góp vốn, hợp tác | Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai | Mua chung tài sản giữa cá nhân |
|---|---|---|---|
| Người đưa tiền nhận gì | Lợi nhuận hoặc phần quyền theo tỷ lệ | Một căn nhà xác định khi bàn giao | Phần quyền trong tài sản chung |
| Rủi ro dự án | Chia theo tỷ lệ góp | Chủ đầu tư chịu; người mua được bảo lãnh theo quy định | Các đồng sở hữu cùng chịu |
| Điều kiện pháp lý | Theo luật doanh nghiệp, đầu tư, dân sự | Dự án phải đủ điều kiện bán theo Luật Kinh doanh bất động sản | Theo quy định sở hữu chung, chuyển nhượng |
| Ai đứng tên tài sản | Doanh nghiệp hoặc bên được thoả thuận | Người mua, sau khi được cấp giấy | Tất cả hoặc một người đại diện theo thoả thuận |
| Rủi ro khi đổ vỡ | Có thể mất vốn theo kết quả kinh doanh | Có cơ chế hoàn tiền, bảo lãnh trong giới hạn | Tranh chấp giữa các đồng sở hữu |
Khi một hợp đồng mang tên cột thứ nhất mà người ký kỳ vọng nhận kết quả của cột thứ hai, đó là dấu hiệu của góp vốn trá hình.
Giới hạn của pháp luật với huy động vốn dự án nhà ở
Pháp luật nhà ở quy định các hình thức chủ đầu tư được dùng để huy động vốn cho dự án nhà ở thương mại, như vốn chủ sở hữu, vay tổ chức tín dụng, huy động qua hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh với tổ chức, cá nhân, và tiền mua nhà ứng trước khi dự án đã đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Điểm then chốt là nguyên tắc: khi huy động qua góp vốn, hợp tác, bên góp vốn chỉ được chia lợi nhuận bằng tiền hoặc cổ phiếu theo tỷ lệ góp, chủ đầu tư không được dùng hình thức này để phân chia sản phẩm nhà ở hay để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở cho người góp. Nguyên tắc này đã có từ Luật Nhà ở trước và được giữ trong khung pháp luật hiện hành; chi tiết nên đối chiếu văn bản đang có hiệu lực.
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 siết thêm việc thu tiền trước: chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc với giới hạn thấp khi dự án đã đáp ứng một số điều kiện, và chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi đủ điều kiện luật định, kèm bảo lãnh ngân hàng theo quy định. Cả hệ thống được thiết kế để tiền của người mua chỉ vào dự án qua cánh cửa có kiểm soát.
Dấu hiệu nhận diện góp vốn trá hình
Hợp đồng ghi rõ căn hộ, lô đất cụ thể sẽ giao. Góp vốn thật chia lợi nhuận, không chia sản phẩm cụ thể. Một hợp đồng góp vốn có mã căn, diện tích, vị trí lô là đang mô tả mua bán.
Có tiến độ đóng tiền như mua nhà. Các đợt góp theo tiến độ xây dựng, với tổng số tiền bằng giá một căn, là cấu trúc của hợp đồng mua bán chứ không phải của góp vốn kinh doanh.
Có cam kết lợi nhuận cố định hoặc mua lại. Góp vốn thật gắn với kết quả kinh doanh; cam kết chắc chắn có lời bất kể dự án ra sao là dấu hiệu cần cảnh giác.
Dự án chưa có các điều kiện pháp lý để bán. Chưa có quyết định giao đất, chưa có giấy phép xây dựng, chưa có văn bản xác nhận đủ điều kiện bán là bối cảnh điển hình của hợp đồng góp vốn trá hình.
Bên nhận vốn không phải chủ đầu tư. Một công ty phân phối, một cá nhân, một "nhóm đầu tư" nhận tiền góp cho dự án của doanh nghiệp khác làm tăng thêm một tầng rủi ro.
Ví dụ giả định: hai hợp đồng cùng tên góp vốn
Ví dụ giả định: chị Ngân ký hợp đồng góp vốn với một doanh nghiệp đang xin chấp thuận dự án khu nhà ở. Hợp đồng ghi chị góp một khoản, được nhận căn liền kề mã số cụ thể khi dự án hoàn thành, đóng tiền theo bốn đợt. Về hình thức là góp vốn; về nội dung là mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trước khi dự án đủ điều kiện. Nếu dự án chậm, đổi quy hoạch hay không được phê duyệt, chị không có bảo lãnh ngân hàng, không có căn cứ chắc chắn để đòi căn nhà, và việc đòi lại tiền phụ thuộc khả năng tài chính của doanh nghiệp cùng kết quả giải quyết tranh chấp.
Cũng trong ví dụ giả định, anh Đức cùng hai người bạn góp tiền mua một mảnh đất, thoả thuận bằng văn bản tỷ lệ góp, cùng đứng tên trên giấy chứng nhận, và cách chia khi bán. Đây là mua chung, quan hệ sở hữu chung theo phần. Rủi ro của anh nằm ở quan hệ giữa ba người, không ở một dự án chưa tồn tại.
Hai trường hợp cùng dùng chữ "góp vốn" nhưng khác hẳn về bản chất và mức độ được pháp luật bảo vệ.
Những hiểu lầm hay gặp
Chữ góp vốn được dùng rộng đến mức nhiều người ký mà không biết mình đang ở quan hệ nào.
- "Hợp đồng góp vốn có công chứng thì an toàn." Công chứng không biến một hợp đồng góp vốn trá hình thành hợp đồng mua bán hợp lệ.
- "Góp vốn sớm thì được giá rẻ, chắc có nhà." Giá thấp hơn tương ứng với rủi ro cao hơn; người góp không có các bảo đảm dành cho người mua nhà ở hình thành trong tương lai.
- "Góp vốn mua chung thì ai đứng tên cũng được." Người không đứng tên trên giấy chứng nhận gặp khó khi chứng minh quyền; nên đứng tên chung hoặc có văn bản thoả thuận rõ.
- "Hợp đồng góp vốn có thể chuyển nhượng như hợp đồng mua bán." Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có khung riêng; hợp đồng góp vốn trá hình không được công nhận theo khung đó.
- "Doanh nghiệp đã nhận tiền thì phải giao nhà." Nghĩa vụ của doanh nghiệp phụ thuộc hợp đồng có hiệu lực hay không; nếu vô hiệu, hệ quả chủ yếu là hoàn trả.
Khái niệm liên quan
Góp vốn trong nhà đất chạm tới nhiều khái niệm khác. Các mục từ dưới đây giúp phân biệt rõ.
- Nhà ở hình thành trong tương lai: đối tượng của hợp đồng mua bán mà góp vốn trá hình thường giả làm.
- Bảo lãnh ngân hàng trong mua bán nhà ở: bảo đảm mà người mua đúng khung có, người góp vốn trá hình không có.
- Sở hữu chung theo phần: quan hệ của những người mua chung một tài sản.
- Hợp đồng hợp tác kinh doanh: hình thức góp vốn không lập pháp nhân mới.
- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất: quyền của người sử dụng đất đưa đất vào hoạt động kinh doanh.
- Giao dịch giả tạo: căn cứ vô hiệu khi hợp đồng góp vốn che giấu mua bán.
Đặt cạnh nhau, các khái niệm này cho thấy chữ "góp vốn" chỉ an toàn khi người góp hiểu mình đang làm chủ một phần rủi ro. Khi người góp tin mình đang mua một món hàng xác định, đó là lúc cần đọc lại hợp đồng theo bản chất chứ không theo tên.
Một phép thử đơn giản: thay chữ "góp vốn" trong hợp đồng bằng chữ "mua", nếu mọi điều khoản vẫn đọc trơn tru thì đó là hợp đồng mua bán mang tên khác.
Câu hỏi thường gặp
Hợp đồng góp vốn mua căn hộ ký trước khi dự án đủ điều kiện có bị vô hiệu không?
Có nguy cơ cao, nếu nội dung thực chất là mua bán nhà ở trước khi đủ điều kiện, trái nguyên tắc huy động vốn của pháp luật nhà ở và kinh doanh bất động sản. Toà án xem xét từng trường hợp; hệ quả thường là hoàn trả những gì đã nhận.
Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là gì?
Đó là việc người sử dụng đất đưa quyền sử dụng đất của mình vào doanh nghiệp hoặc hợp tác kinh doanh để đổi lấy phần vốn, phần lợi nhuận. Đây là một quyền của người sử dụng đất theo Luật Đất đai, có điều kiện và thủ tục riêng.
Mua chung đất với bạn bè nên đứng tên thế nào?
An toàn nhất là cùng đứng tên trên giấy chứng nhận và có văn bản thoả thuận tỷ lệ, quyền quản lý, cách bán, cách xử lý khi một người muốn rút. Nhờ một người đứng tên hộ đặt cả nhóm vào rủi ro khi người đó có tranh chấp, nợ nần hoặc qua đời.
Hợp đồng hợp tác kinh doanh với chủ đầu tư có được chia căn hộ không?
Theo nguyên tắc huy động vốn cho dự án nhà ở thương mại, bên góp vốn, hợp tác chỉ được chia lợi nhuận bằng tiền hoặc cổ phiếu, không được chia sản phẩm nhà ở. Các trường hợp đặc thù cần đối chiếu văn bản hiện hành.
Khi dự án không triển khai, người góp vốn đòi lại tiền thế nào?
Thường bắt đầu bằng yêu cầu bằng văn bản, thương lượng, sau đó khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu hoặc huỷ hợp đồng và hoàn trả. Nếu có dấu hiệu chiếm đoạt, có thể trình báo cơ quan điều tra.
Góp vốn mua chung qua mạng xã hội có rủi ro gì riêng?
Ngoài các rủi ro của mua chung, còn có rủi ro không xác minh được người nhận tiền, tài sản không có thật hoặc đã bị bán. Nên gặp trực tiếp, kiểm tra giấy tờ gốc và không chuyển tiền cho người không đứng tên tài sản.