Hợp đồng hứa mua hứa bán là thoả thuận trong đó bên bán cam kết sẽ bán và bên mua cam kết sẽ mua một tài sản, bằng việc ký hợp đồng mua bán chính thức khi các điều kiện đã hẹn được đáp ứng. Thứ được hứa là việc giao kết một hợp đồng khác trong tương lai, chưa phải việc chuyển quyền tài sản.
Bộ luật Dân sự 2015 không có một mục riêng mang tên "hợp đồng hứa mua hứa bán". Về bản chất, đây là một hợp đồng dân sự theo nguyên tắc tự do giao kết: các bên thoả thuận về nghĩa vụ giao kết hợp đồng chính, thời hạn, điều kiện, và hậu quả khi một bên không giữ lời. Thoả thuận đó ràng buộc các bên như mọi hợp đồng hợp pháp khác.
Trong nhà đất, hợp đồng hứa mua hứa bán thường được dùng khi tài sản chưa đủ điều kiện chuyển nhượng ngay: chưa có giấy chứng nhận, đang chờ tách thửa, đang thế chấp. Nó hay đi cùng đặt cọc, và cũng hay bị dùng như một cách lách điều kiện, là lý do nó cần được hiểu đúng.
Nguồn gốc khái niệm
Hứa giao kết hợp đồng là khái niệm có lâu đời trong truyền thống dân luật châu Âu. Luật Pháp có "promesse de vente", lời hứa bán, theo đó một bên cam kết bán và bên kia có quyền chọn mua trong một thời hạn; khi hai bên cùng hứa, thoả thuận gần như đã là mua bán. Các hệ thống khác có khái niệm tương tự như hợp đồng sơ bộ, hợp đồng trước hợp đồng.
Ở Việt Nam, thuật ngữ "hứa mua hứa bán" xuất hiện nhiều trong thực tiễn giao dịch nhà đất miền Nam từ trước năm 1975 và quay lại phổ biến trong thời kỳ thị trường nhà đất phát triển nhanh, khi nhiều tài sản chưa có giấy tờ hoàn chỉnh nhưng người mua và người bán muốn "chốt" giao dịch. Toà án đã nhiều lần phải giải quyết tranh chấp từ loại thoả thuận này.
Vì luật không đặt tên riêng, giá trị pháp lý của mỗi hợp đồng hứa mua hứa bán phụ thuộc nội dung cụ thể: các bên hứa điều gì, trong thời hạn nào, có kèm tiền cọc hay trả trước không, và tài sản có thuộc diện được giao dịch không. Cái tên không quyết định; nội dung quyết định.
Ba loại thoả thuận hay bị lẫn
Ba thoả thuận dưới đây có thể cùng xuất hiện trong một giao dịch, nhưng mỗi loại có chức năng khác.
| Tiêu chí | Đặt cọc | Hợp đồng hứa mua hứa bán | Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng |
|---|---|---|---|
| Đối tượng | Tài sản cọc làm tin | Nghĩa vụ ký hợp đồng chính trong tương lai | Tài sản nhà đất |
| Chức năng | Bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng | Ràng buộc các bên phải giao kết khi đủ điều kiện | Chuyển quyền tài sản |
| Hình thức nhà đất | Không bắt buộc công chứng | Không có quy định hình thức riêng | Phải công chứng hoặc chứng thực theo quy định |
| Hậu quả khi bội ước | Mất cọc hoặc phạt cọc | Theo thoả thuận phạt vi phạm, bồi thường | Buộc thực hiện, huỷ hợp đồng, bồi thường |
| Chuyển quyền chưa | Chưa | Chưa | Có, kể từ thời điểm luật định |
Trên thực tế, nhiều văn bản ghi tên "hợp đồng đặt cọc" nhưng nội dung là cam kết mua bán đầy đủ, hoặc ghi "hứa mua hứa bán" nhưng nội dung chỉ là giao nhận tiền cọc. Khi tranh chấp, toà án xem nội dung và ý chí thật của các bên.
Hợp đồng hứa mua hứa bán có giá trị pháp lý đến đâu
Nó ràng buộc các bên như một hợp đồng. Nếu các bên có năng lực, tự nguyện và nội dung không trái luật, hợp đồng hứa có hiệu lực. Bên không giữ lời phải chịu chế tài đã thoả thuận: phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại, mất cọc nếu có cọc kèm theo.
Nó không chuyển quyền tài sản. Người hứa mua chưa trở thành chủ sở hữu nhà hay người sử dụng đất. Muốn có quyền, các bên vẫn phải ký hợp đồng chuyển nhượng, mua bán đúng hình thức và đăng ký theo quy định.
Nó khó buộc thực hiện bằng tài sản. Khi người hứa bán bội ước và đã bán cho người khác, người hứa mua thường chỉ đòi được tiền phạt, bồi thường, khó lấy được chính tài sản, nhất là khi người mua sau ngay tình đã đăng ký.
Nó có thể vô hiệu nếu che giấu giao dịch bị cấm. Khi tài sản không được phép chuyển nhượng, như đất không đủ điều kiện, nhà thuộc diện cấm bán trong thời hạn, một hợp đồng hứa có nội dung thực chất là mua bán ngay, giao nhà, giao tiền đủ có thể bị coi là nhằm che giấu giao dịch không hợp pháp.
Thời hạn là yếu tố sống còn. Hứa không thời hạn là lời hứa khó thi hành. Hợp đồng hứa nên ghi rõ điều kiện kích hoạt nghĩa vụ ký hợp đồng chính, thời hạn tối đa, và hậu quả khi điều kiện không xảy ra.
Ví dụ giả định: chờ tách thửa
Ví dụ giả định: ông Lâm có một thửa đất lớn, muốn bán một phần cho anh Phong. Phần đó chưa tách thửa nên chưa thể ký hợp đồng chuyển nhượng. Hai bên ký hợp đồng hứa mua hứa bán: ông Lâm cam kết làm thủ tục tách thửa trong một thời hạn, rồi ký hợp đồng chuyển nhượng với anh Phong theo giá đã chốt; anh Phong đặt cọc một khoản và cam kết mua.
Nếu tách thửa thành công và ông Lâm từ chối ký, anh Phong được nhận lại cọc và phạt cọc, cộng khoản phạt vi phạm nếu hợp đồng hứa có ghi. Nếu tách thửa không thành vì phần đất không đủ diện tích tối thiểu theo quy định địa phương, đây là trở ngại khách quan; hợp đồng nên ghi trước cách xử lý, thường là hoàn trả cọc.
Trường hợp rủi ro hơn là khi anh Phong đã trả gần đủ tiền, đã xây nhà trên phần đất chưa tách. Lúc đó hợp đồng hứa đã bị dùng như một hợp đồng mua bán thực thụ, trong khi hình thức và điều kiện chuyển nhượng chưa đáp ứng. Ví dụ giả định này cho thấy ranh giới giữa "hứa" và "đã mua" rất mỏng, và vượt ranh giới đó là đặt quyền lợi của mình vào vùng không được bảo vệ đầy đủ.
Hứa mua hứa bán và quyền chọn mua: hai kiểu lời hứa
Trong lý thuyết hợp đồng, có hai kiểu lời hứa hay bị gộp làm một. Kiểu thứ nhất là hứa song phương: cả hai bên cùng cam kết, người bán phải bán và người mua phải mua khi điều kiện đến. Đây là nghĩa đầy đủ của "hứa mua hứa bán". Kiểu thứ hai là hứa đơn phương, gần với quyền chọn mua: chỉ người bán cam kết giữ tài sản và bán với giá đã định nếu người mua muốn, còn người mua có quyền chọn, không có nghĩa vụ.
Quyền chọn mua thường đi kèm một khoản phí để giữ quyền. Nếu người mua không mua, khoản phí đó thuộc về người bán như cái giá của việc giữ tài sản; nếu mua, khoản phí có thể được trừ vào giá. Cấu trúc này nghe giống đặt cọc nhưng logic khác: người mua không mua thì không phải vì "bội ước", mà vì họ đã chọn không thực hiện quyền của mình.
Văn bản trong thực tế hiếm khi ghi rõ mình thuộc kiểu nào. Khi đọc một thoả thuận hứa, câu hỏi cần đặt là: nếu người mua không mua, họ vi phạm hay chỉ không dùng quyền? Câu trả lời quyết định hậu quả với khoản tiền đã đưa.
Những hiểu lầm hay gặp
Cái tên "hứa mua hứa bán" dễ tạo cảm giác an toàn giả.
- "Ký hứa mua hứa bán là đã mua xong, chỉ chờ sang tên." Chưa có quyền tài sản nào được chuyển. Người hứa mua chỉ có quyền yêu cầu ký hợp đồng chính.
- "Công chứng hợp đồng hứa thì an toàn như hợp đồng mua bán." Công chứng xác nhận thoả thuận, không biến nó thành chuyển nhượng.
- "Hứa mua hứa bán dùng được cho mọi tài sản chưa có sổ." Nếu tài sản không thể có sổ hoặc không được phép chuyển nhượng, lời hứa có thể không thực hiện được hoặc bị coi là che giấu giao dịch không hợp pháp.
- "Hứa mua hứa bán và đặt cọc là một." Đặt cọc là biện pháp bảo đảm; hứa mua hứa bán là nghĩa vụ giao kết. Chúng hay đi cùng nhưng có thể tồn tại riêng.
- "Không có thời hạn thì lời hứa còn mãi." Lời hứa không thời hạn rất khó thi hành và dễ tranh chấp; toà án sẽ phải xác định thời hạn hợp lý theo hoàn cảnh.
Khái niệm liên quan
Để hiểu hợp đồng hứa mua hứa bán, nên đặt nó cạnh các mục từ sau.
- Đặt cọc: biện pháp bảo đảm thường đi kèm lời hứa.
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: hợp đồng chính mà lời hứa hướng tới.
- Giao dịch giả tạo: rủi ro khi lời hứa che giấu một giao dịch mua bán thật bị cấm.
- Hợp đồng góp vốn: một dạng thoả thuận khác hay được dùng để "giữ chỗ" tài sản tương lai.
- Tách thửa: điều kiện thường gặp khiến các bên phải hứa thay vì ký ngay.
- Phạt vi phạm hợp đồng: chế tài các bên có thể thoả thuận trong hợp đồng hứa.
Nhìn từ hệ thống này, hợp đồng hứa mua hứa bán là công cụ của giai đoạn chờ: hữu ích khi điều kiện gần như chắc xảy ra, nguy hiểm khi được dùng thay cho một giao dịch không làm được.
Câu hỏi thường gặp
Hợp đồng hứa mua hứa bán nhà đất có phải công chứng không?
Pháp luật không quy định hình thức bắt buộc riêng cho loại hợp đồng này. Các bên có thể công chứng để tăng giá trị chứng cứ. Hợp đồng chuyển nhượng, mua bán chính thức sau đó vẫn phải theo hình thức luật định.
Bên hứa bán bán cho người khác thì bên hứa mua làm gì được?
Bên hứa mua có thể yêu cầu bồi thường, phạt vi phạm, phạt cọc theo thoả thuận. Lấy lại tài sản từ người mua sau thường khó, nhất là khi người đó ngay tình và đã đăng ký.
Có nên trả gần hết tiền khi mới ký hứa mua hứa bán không?
Trả nhiều tiền khi quyền chưa chuyển làm tăng rủi ro cho bên mua. Nếu buộc phải trả, nên có biện pháp bảo đảm như giữ giấy tờ gốc, thế chấp, hoặc thanh toán qua tài khoản phong toả.
Hợp đồng hứa mua hứa bán có dùng cho căn hộ dự án được không?
Mua căn hộ hình thành trong tương lai từ chủ đầu tư có khung riêng trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023, với điều kiện bán, mẫu hợp đồng và giới hạn thu tiền. Các thoả thuận "giữ chỗ", "hứa" trước khi dự án đủ điều kiện bán cần đối chiếu với khung này.
Hết thời hạn hứa mà điều kiện chưa xảy ra thì sao?
Thường theo thoả thuận: gia hạn, chấm dứt và hoàn trả tiền đã nhận, hoặc xử lý theo lỗi. Nếu hợp đồng không ghi, các bên thương lượng; không được thì nhờ toà án xác định theo nguyên tắc chung về hợp đồng.
Toà án có công nhận hợp đồng hứa mua hứa bán viết tay không?
Toà án xem xét ý chí, năng lực của các bên và nội dung thoả thuận. Hợp đồng hứa viết tay có thể được công nhận như một thoả thuận dân sự, nhưng không thay được hợp đồng chuyển nhượng đúng hình thức.