Khối đế (tiếng Anh: podium) là phần các tầng thấp của một toà nhà cao tầng, thường có mặt bằng rộng hơn phần tháp phía trên, dùng cho sảnh, thương mại, dịch vụ, tiện ích hoặc chỗ để xe. Phía trên khối đế là khối tháp, nơi bố trí các tầng căn hộ hoặc văn phòng.
Khi đọc tài liệu một dự án chung cư, bạn sẽ gặp hàng loạt thuật ngữ mô tả các phần của toà nhà: tầng hầm, khối đế, khối tháp, tầng kỹ thuật, tầng lánh nạn, tầng mái, tum thang. Mỗi phần có chức năng, chế độ sở hữu và quy định an toàn riêng. Hiểu cấu tạo này giúp người mua đọc đúng mặt bằng, biết căn hộ của mình nằm cạnh những không gian gì và ai quản lý chúng.
Mục từ đi từ dưới lên, giải thích từng bộ phận, kèm bảng tóm tắt, hiểu lầm và các khái niệm liên quan.
Nguồn gốc: vì sao toà cao tầng có "đế"
Mô hình tháp trên đế phổ biến trong kiến trúc đô thị hiện đại vì nó giải quyết cùng lúc nhiều bài toán. Ở tầng mặt đất, thành phố cần các công trình bám sát vỉa hè, có cửa hàng, sảnh, lối đi bộ sinh động. Ở trên cao, toà nhà lại cần thon gọn để có ánh sáng, thông gió, tầm nhìn và giữ khoảng cách với toà bên cạnh. Một khối đế rộng, thấp cộng với một hoặc nhiều tháp thanh mảnh phía trên đáp ứng được cả hai.
Về kỹ thuật, khối đế cũng là nơi chứa những không gian cần khẩu độ lớn như sảnh, trung tâm thương mại, nhà hàng, bể bơi, bãi xe, trong khi khối tháp lặp lại một mặt bằng căn hộ tầng nào cũng giống tầng nào. Kết cấu phải "chuyển" tải từ lưới cột dày của tháp xuống lưới cột thưa của đế, đôi khi qua một tầng chuyển có dầm lớn.
Về quy hoạch, nhiều quy chuẩn và quy định quản lý kiến trúc đặt các chỉ tiêu riêng cho phần đế và phần tháp, chẳng hạn mật độ xây dựng của khối đế và khối tháp khác nhau, khoảng lùi khác nhau. Các chỉ tiêu quy hoạch này đã được giải thích sâu ở chuyên trang quy hoạch; ở đây chỉ cần biết chúng là lý do khiến hình khối toà nhà có dạng "tháp trên đế".
Các bộ phận của một toà chung cư cao tầng, từ dưới lên
Không phải toà nào cũng có đủ mọi bộ phận. Bảng dưới mô tả một toà chung cư cao tầng điển hình ở mức nguyên lý.
| Bộ phận | Vị trí | Chức năng chính | Chế độ sở hữu thường gặp |
|---|---|---|---|
| Tầng hầm | Dưới mặt đất | Để xe, phòng kỹ thuật, bể nước, trạm điện | Phần để xe và kỹ thuật chung được xác định theo hồ sơ dự án và hợp đồng |
| Khối đế | Các tầng thấp trên mặt đất | Sảnh, thương mại, dịch vụ, tiện ích, có khi để xe nổi | Sảnh, lối đi chung là sở hữu chung; diện tích thương mại thường thuộc chủ đầu tư hoặc người mua riêng |
| Tầng chuyển, sàn mái khối đế | Giữa đế và tháp | Chuyển tải kết cấu, vườn trên mái đế, bể bơi, khu sinh hoạt | Tuỳ hồ sơ dự án |
| Khối tháp | Các tầng phía trên đế | Căn hộ, có khi văn phòng hoặc căn hộ dịch vụ | Căn hộ là sở hữu riêng; hành lang, thang là sở hữu chung |
| Tầng kỹ thuật | Xen giữa tháp hoặc trên cùng | Thiết bị, bể nước trung chuyển, đường ống, trạm bơm | Thường là phần kỹ thuật chung |
| Tầng lánh nạn | Xen giữa tháp ở nhà rất cao | Nơi tạm lánh an toàn khi cháy | Thuộc hệ thống an toàn chung, không được dùng sai mục đích |
| Tầng mái, tum thang | Trên cùng | Che cầu thang, phòng máy thang máy, thiết bị mái | Phần kỹ thuật chung |
Cột "chế độ sở hữu" chỉ mang tính tham khảo. Ranh giới sở hữu chung và riêng trong một toà nhà cụ thể phải đọc trong hợp đồng mua bán và hồ sơ dự án; đây là chủ đề có nhiều tài liệu chuyên sâu về quản lý chung cư.
Tầng kỹ thuật, tầng lánh nạn và tầng chuyển: ba thuật ngữ dễ lẫn
Tầng kỹ thuật. Là tầng hoặc phần tầng dành cho thiết bị và đường ống của toà nhà. Ở nhà rất cao, nước, điện, thông gió không thể đẩy một mạch từ dưới lên trên mà phải chia thành nhiều vùng áp lực, mỗi vùng có bể, bơm, van riêng đặt ở tầng kỹ thuật. Người mua căn ngay trên hoặc dưới tầng kỹ thuật nên hỏi về tiếng ồn, rung và cách âm.
Tầng lánh nạn. Là tầng hoặc gian được thiết kế để người trong toà nhà tạm trú an toàn khi có cháy, trong lúc chờ thoát xuống hoặc chờ cứu. Quy chuẩn phòng cháy yêu cầu bố trí tầng hoặc gian lánh nạn cho các nhà có chiều cao vượt một ngưỡng nhất định. Không gian này phải giữ trống, không được biến thành kho hay khu sinh hoạt.
Tầng chuyển. Là tầng có hệ dầm hoặc sàn rất dày để chuyển tải từ cột của khối tháp xuống cột của khối đế khi hai lưới cột không trùng nhau. Đây là cấu kiện kết cấu quan trọng; người mua thường không nhìn thấy nó nhưng có thể thấy trần cao hơn hoặc dầm lớn ở một vài tầng. Vì tầng chuyển gánh tải của cả khối tháp, mọi việc khoan, đục, cắt vào kết cấu ở khu vực này đều phải có ý kiến của kỹ sư kết cấu có chứng chỉ, kể cả khi chỉ là đi thêm một đường ống.
Tầng kỹ thuật không phải tầng bị "bỏ trống". Trong hồ sơ, tầng kỹ thuật có thể không được tính vào số tầng bán căn hộ, nên toà nhà có thể ghi "40 tầng" nhưng chỉ có 37 tầng căn hộ. Đọc mặt cắt toà nhà sẽ thấy rõ.
Khối đế và shophouse khối đế
Trên thị trường, các căn thương mại ở tầng trệt hoặc vài tầng đầu của khối đế được gọi là shophouse khối đế hay "căn thương mại chân đế". Chúng khác shophouse thấp tầng ở chỗ nằm trong một toà chung cư, chịu nội quy chung của toà nhà và thường không gắn với một phần đất riêng như nhà phố.
Ở mức khái niệm, người mua cần phân biệt ba điều: diện tích thương mại đó là sở hữu riêng được bán cho từng người hay vẫn thuộc chủ đầu tư để cho thuê; thời hạn sở hữu của nó gắn với gì; và quy định nào chi phối việc kinh doanh (giờ hoạt động, ngành nghề, biển hiệu, xả thải). Việc định giá loại căn này đã có tài liệu chuyên sâu ở chuyên trang định giá; ở đây chỉ nêu khái niệm.
Khối đế cũng là nơi phát sinh nhiều tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư, thường xoay quanh việc một không gian ghi trong quảng cáo là tiện ích cho cư dân nhưng trong hợp đồng lại là diện tích thuộc chủ đầu tư. Cách phòng tránh vẫn là đọc kỹ phần mô tả sở hữu chung và riêng trong hợp đồng mua bán.
Ví dụ giả định: đọc mặt cắt một toà nhà
Hồ sơ bán hàng của một dự án giả định ghi: "Toà A cao 35 tầng, 3 tầng hầm, khối đế 4 tầng, tầng 5 là tầng tiện ích, từ tầng 6 đến tầng 34 là căn hộ, trong đó tầng 20 là tầng kỹ thuật kết hợp lánh nạn, tầng 35 là tầng kỹ thuật mái." Đọc như một người hiểu thuật ngữ, ta biết toà nhà có 28 tầng căn hộ chứ không phải 35.
Ba tầng hầm dành cho xe và kỹ thuật; bốn tầng đế là sảnh, thương mại, có thể có nhà trẻ hoặc phòng sinh hoạt cộng đồng; tầng 5 nằm trên mái khối đế, thường có bể bơi, vườn. Căn hộ ở tầng 19 và tầng 21 nằm sát tầng kỹ thuật kết hợp lánh nạn, nên cần hỏi về thiết bị đặt ở đó. Căn hộ tầng 6 nằm sát tầng tiện ích, có thể chịu tiếng ồn từ khu bể bơi.
Mặt cắt cũng cho biết chiều cao tầng: tầng đế thường cao hơn tầng căn hộ vì phải chứa sảnh, cửa hàng; tầng căn hộ có chiều cao thông thuỷ thấp hơn. Khi chủ đầu tư quảng cáo "trần cao", hãy hỏi đó là chiều cao từ sàn hoàn thiện đến trần hoàn thiện hay đến đáy sàn bê tông, vì hai con số chênh nhau đáng kể sau khi làm trần thạch cao để đi ống điều hoà.
Bài tập đọc mặt cắt này không cho biết căn nào tốt hơn căn nào, mà giúp người mua biết mình cần hỏi gì. Cùng một con số tầng, vị trí trong cấu tạo toà nhà có thể quyết định trải nghiệm sống khá khác nhau.
Những hiểu lầm hay gặp
"Toà 40 tầng thì có 40 tầng căn hộ." Số tầng toà nhà thường gồm cả khối đế, tầng tiện ích, tầng kỹ thuật. Số tầng căn hộ có thể ít hơn đáng kể.
"Mọi thứ trong khối đế là của cư dân." Khối đế thường có cả phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng của chủ đầu tư. Tiện ích ghi trong quảng cáo chưa chắc là sở hữu chung.
"Tầng lánh nạn có thể dùng làm phòng sinh hoạt." Không gian lánh nạn phải giữ đúng chức năng an toàn cháy theo thiết kế; chiếm dụng là vi phạm quy định phòng cháy và đe doạ an toàn của cả toà.
"Tầng hầm nào cũng có chỗ đỗ ô tô cho mọi căn." Số chỗ đỗ được thiết kế theo chỉ tiêu và thường không đủ cho mọi hộ. Cách phân bổ chỗ đỗ là chủ đề quản lý riêng, cần đọc trong hợp đồng và nội quy.
Khái niệm liên quan
Sở hữu chung, sở hữu riêng trong nhà chung cư và chỗ để xe chung cư là hai khái niệm quản lý gắn trực tiếp với khối đế và tầng hầm. Mật độ xây dựng khối đế, khối tháp và tầng cao công trình là các chỉ tiêu quy hoạch quyết định hình khối toà nhà.
Trong chuyên mục này, mục từ tiện ích nội khu và ngoại khu giải thích những không gian thường đặt trong khối đế và trên mái đế; mục từ niên hạn sử dụng chung cư nói về tuổi đời của cả toà nhà. Ở chuyên mục xây nhà, mục từ cột, dầm, sàn giúp hiểu vì sao cần tầng chuyển.
Với người đọc quan tâm kiến trúc, mô hình tháp trên đế còn liên quan đến khái niệm mặt tiền tầng trệt sinh động trong thiết kế đô thị: khối đế có cửa hàng mở ra vỉa hè giúp phố có người qua lại, khác với khối đế chỉ là tường kín của bãi xe nổi.
Câu hỏi thường gặp
Mua căn hộ ở tầng thấp của khối tháp có nhược điểm gì liên quan khối đế?
Căn sát mái khối đế có thể chịu tiếng ồn, mùi hoặc ánh sáng từ tiện ích, nhà hàng, thiết bị đặt trên mái đế; tầm nhìn có thể bị che bởi chính khối đế. Đổi lại, nhiều căn tầng thấp gần vườn trên mái đế. Nên xem thực tế hoặc mặt bằng mái đế trước khi chọn.
Khối đế có làm thay đổi phí quản lý không?
Phí quản lý căn hộ thường tính theo diện tích căn hộ; diện tích thương mại trong khối đế có thể có mức phí riêng theo quy định của toà nhà. Cách phân bổ chi phí vận hành giữa phần ở và phần thương mại nên được ghi rõ trong quy chế quản lý.
Tầng lánh nạn có phải toà nào cũng có không?
Không. Yêu cầu bố trí tầng hoặc gian lánh nạn áp dụng cho các nhà có chiều cao vượt ngưỡng do quy chuẩn phòng cháy quy định. Toà chung cư thấp hơn ngưỡng đó dùng các giải pháp thoát nạn khác như thang bộ thoát hiểm có điều áp.
Có toà chung cư nào không có khối đế không?
Có. Nhiều toà chung cư thấp và trung tầng chỉ là một khối thống nhất từ dưới lên, tầng trệt làm sảnh và một ít dịch vụ. Mô hình tháp trên đế phổ biến hơn ở toà cao tầng trong khu đô thị đông đúc.
Làm sao biết diện tích nào trong khối đế là sở hữu chung?
Đọc điều khoản về phần sở hữu chung, sở hữu riêng trong hợp đồng mua bán và bản vẽ đi kèm, đối chiếu với hồ sơ dự án được duyệt. Khi có nghi vấn, ban quản trị toà nhà có thể yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hồ sơ để làm rõ.