Tiến độ thanh toán căn hộ là lịch chia tổng giá trị hợp đồng mua bán thành nhiều đợt nộp tiền, mỗi đợt gắn với một mốc thời gian hoặc một mốc xây dựng của dự án. Nó thường là một phụ lục của hợp đồng mua bán, ghi rõ đợt số mấy, nộp bao nhiêu phần trăm, khi nào đến hạn và điều kiện kích hoạt.
Với nhà ở hình thành trong tương lai, tiến độ thanh toán không hoàn toàn do hai bên tự thoả thuận. Luật Kinh doanh bất động sản đặt các giới hạn: thanh toán phải chia nhiều lần, đợt đầu có trần, tổng số tiền thu trước khi bàn giao có trần, và một phần giá trị được giữ lại cho đến khi người mua được cấp giấy chứng nhận. Các trần này tồn tại để người mua không phải ứng trước gần hết tiền khi căn hộ còn chưa có.
Mục từ giải thích cấu trúc điển hình của một tiến độ thanh toán, các trần luật định ở mức nguyên lý, cách phân biệt tiến độ chuẩn với các phương án thanh toán khác và những điểm hay bị hiểu sai.
Nguồn gốc khái niệm: tiền theo công trình
Ý tưởng chia tiền theo mốc thi công có từ trước khi có thị trường căn hộ. Trong hợp đồng xây dựng, chủ nhà trả cho nhà thầu theo khối lượng hoàn thành: xong móng trả một khoản, xong khung trả một khoản, hoàn thiện trả nốt. Cách làm này giữ cho dòng tiền không chạy quá xa phía trước công việc thực tế.
Khi các dự án chung cư thương mại phát triển, nguyên tắc đó được chuyển sang quan hệ giữa chủ đầu tư và người mua. Người mua đóng vai trò như người cấp vốn một phần cho dự án, và tiến độ thanh toán là cơ chế để số tiền người mua bỏ ra luôn tương ứng, ở mức hợp lý, với phần công trình đã thành hình.
Qua các lần sửa luật, pháp luật Việt Nam giữ nguyên tinh thần này: tiền thu trước phải phù hợp với tiến độ xây dựng. Vì vậy, khi đọc một lịch thanh toán, câu hỏi đúng không phải là "mỗi đợt bao nhiêu phần trăm" mà là "mỗi đợt tương ứng với phần nào của toà nhà đã thực sự xây xong".
Cũng cần phân biệt tiến độ thanh toán với tiến độ xây dựng và tiến độ bàn giao. Tiến độ xây dựng là kế hoạch thi công của chủ đầu tư với nhà thầu; tiến độ bàn giao là thời hạn chủ đầu tư cam kết giao nhà cho người mua. Tiến độ thanh toán nằm giữa hai thứ đó: nó dựa vào tiến độ xây dựng để xác định khi nào được thu tiền, và kết thúc bằng các đợt gắn với bàn giao, cấp giấy chứng nhận. Ba "tiến độ" này nên khớp nhau trong hợp đồng; khi lệch, tranh chấp thường bắt đầu từ đó.
Cấu trúc điển hình của một tiến độ thanh toán
Bảng sau là một tiến độ minh hoạ, ví dụ giả định cho căn hộ giá 3 tỷ đồng (đã gồm thuế, chưa gồm kinh phí bảo trì). Tỷ lệ cụ thể mỗi dự án mỗi khác.
| Đợt | Điều kiện đến hạn | Tỷ lệ | Số tiền (ví dụ giả định) |
|---|---|---|---|
| 1 | Ký hợp đồng mua bán (đã trừ tiền đặt cọc trước đó) | 20% | 600 triệu |
| 2 | Hoàn thành sàn tầng giữa | 10% | 300 triệu |
| 3 | Cất nóc | 10% | 300 triệu |
| 4 | Hoàn thiện mặt ngoài | 10% | 300 triệu |
| 5 | Thông báo bàn giao căn hộ | 45% và kinh phí bảo trì | 1,35 tỷ |
| 6 | Thông báo nhận giấy chứng nhận | 5% | 150 triệu |
Đọc bảng theo cột "điều kiện đến hạn": các đợt 2 đến 4 gắn với mốc công trình chứ không gắn với ngày cụ thể. Nếu công trình chậm, đợt nộp cũng lùi theo. Một số hợp đồng ghi đợt theo ngày cố định; khi đó cần thêm điều khoản nói rõ nếu công trình chưa đạt mốc thì người mua có phải nộp hay không.
Ví dụ trên được dựng để tổng tiền thu trước khi bàn giao bằng 50% và phần cuối chờ giấy chứng nhận bằng 5%, nằm trong giới hạn luật định được nói ở mục dưới.
Trần thu tiền trước theo Luật Kinh doanh bất động sản
Với nhà ở hình thành trong tương lai, pháp luật kinh doanh bất động sản từ lâu đã đặt ba trần mà người trong nghề thường thuộc lòng. Thứ nhất, lần thanh toán đầu tiên không vượt quá 30% giá trị hợp đồng, và khoản này đã bao gồm tiền đặt cọc. Thứ hai, các lần tiếp theo phải phù hợp tiến độ xây dựng, và tổng số tiền thu trước khi bàn giao nhà không vượt quá 70% giá trị hợp đồng; với bên bán là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì trần này thấp hơn. Thứ ba, khi người mua chưa được cấp giấy chứng nhận thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 tiếp tục tinh thần này và bổ sung giới hạn đối với tiền đặt cọc khi dự án đã đủ điều kiện bán, nhằm chặn tình trạng "đặt cọc" thực chất là thu trước một khoản lớn. Tỷ lệ chính xác và các ngoại lệ có thể được hướng dẫn chi tiết bằng văn bản dưới luật; khi giao dịch thật, bạn nên đối chiếu văn bản hiện hành hoặc hỏi luật sư.
Ba trần này không có nghĩa chủ đầu tư được thu đúng 30%, 70%, 95%. Đó là mức tối đa. Tiến độ thực tế có thể nhẹ hơn nhiều, và nhiều dự án dùng tiến độ nhẹ làm điểm bán hàng.
Các phương án thanh toán thường gặp bên cạnh tiến độ chuẩn
Khi tư vấn, đơn vị bán hàng thường đưa ra vài phương án. Hiểu tên gọi giúp bạn so sánh đúng:
- Thanh toán theo tiến độ chuẩn: chia đợt theo mốc xây dựng, là phương án gốc ghi trong hợp đồng mẫu.
- Thanh toán sớm, thanh toán nhanh: nộp tỷ lệ cao hơn trong thời gian ngắn để được chiết khấu. Cần xem khoản nộp sớm được ghi nhận thế nào để vẫn phù hợp các trần luật định.
- Thanh toán giãn, kéo dài: đợt đầu thấp, phần lớn dồn về lúc bàn giao. Dễ thở về dòng tiền nhưng đợt bàn giao rất nặng.
- Vay ngân hàng có hỗ trợ lãi suất: người mua nộp phần vốn tự có, phần còn lại do ngân hàng giải ngân theo tiến độ; chủ đầu tư hỗ trợ lãi trong một thời gian. Lịch giải ngân vẫn bám theo tiến độ thanh toán của hợp đồng.
- Thanh toán theo đợt cố định hằng tháng: chia đều, ít gặp hơn với chung cư, phổ biến hơn với một số loại sản phẩm khác.
Dù phương án nào, hãy luôn lập lại bảng tổng hợp: đến thời điểm bàn giao bạn đã nộp bao nhiêu phần trăm, và phần tiền chờ giấy chứng nhận còn bao nhiêu. Hai con số này cho biết bạn đang chịu bao nhiêu rủi ro trước khi có nhà và có sổ.
Đọc tiến độ như đọc một đường cong rủi ro
Một cách nhìn hữu ích là vẽ hai đường trên cùng một trục thời gian: đường tiền bạn đã nộp cộng dồn, và đường "giá trị đã thành hình" của căn hộ, tức phần công trình đã xây xong. Khi đường tiền đi sát dưới đường công trình, người mua đang ứng tiền vừa phải. Khi đường tiền vọt lên trên, người mua đang cấp vốn cho phần chưa có, và rủi ro tăng theo khoảng cách giữa hai đường.
Áp vào ví dụ giả định ở bảng trên: lúc ký hợp đồng, toà nhà mới xong móng nhưng người mua đã nộp 20%. Đến cất nóc, phần khung đã xong, người mua nộp 40%. Đến hoàn thiện mặt ngoài, 50%. Khoảng chênh lớn nhất nằm ở giai đoạn đầu, đó là lý do luật giới hạn đợt đầu và bắt buộc bảo lãnh ngân hàng với nhà ở hình thành trong tương lai.
Ở chiều ngược lại, phương án thanh toán sớm khiến đường tiền vọt lên rất nhanh ngay từ đầu. Đổi lại người mua được chiết khấu. Việc quyết định có nên đổi rủi ro lấy chiết khấu hay không phụ thuộc vào hồ sơ của dự án và khả năng tài chính của mỗi người; mục từ này chỉ giúp bạn nhìn thấy rủi ro đó nằm ở đâu, không khuyên chọn phương án nào.
Những hiểu lầm về tiến độ thanh toán
"Đến ngày ghi trong lịch là phải nộp, dù công trình chưa tới." Nếu hợp đồng gắn đợt với mốc xây dựng, đợt chỉ đến hạn khi mốc đạt được. Người mua có quyền yêu cầu xem xác nhận mốc, chẳng hạn biên bản nghiệm thu giai đoạn hoặc thông báo của chủ đầu tư.
"Phần 5% cuối là tiền phí." Không phải. Đó là phần giá trị căn hộ được giữ lại để buộc bên bán hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận. Khi có sổ, người mua nộp nốt phần này.
"Kinh phí bảo trì nằm trong tiến độ thanh toán." Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung là khoản riêng, thường nộp khi bàn giao, không tính vào giá bán căn hộ. Một số hợp đồng ghi chung trong lịch thanh toán cho tiện, nhưng bản chất khác.
"Chậm nộp một đợt thì mất cọc." Hậu quả chậm nộp do hợp đồng quy định, thường là lãi chậm trả và sau một thời hạn mới đến quyền đơn phương chấm dứt. Mức và trình tự cụ thể phải đọc trong hợp đồng.
"Tiến độ nhẹ là dự án yếu tài chính." Không suy ra được. Tiến độ nhẹ có thể là chiến lược bán hàng, có thể do chủ đầu tư có nguồn vốn khác. Cần nhìn tổng thể pháp lý, bảo lãnh và năng lực chủ đầu tư.
Khái niệm liên quan
Đặt cọc là khoản bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng; với dự án đủ điều kiện bán, đặt cọc mua căn hộ bị giới hạn và được trừ vào đợt thanh toán đầu. Giữ chỗ trước khi dự án đủ điều kiện bán không phải là đặt cọc mua bán theo nghĩa pháp lý và không làm phát sinh quyền mua căn hộ cụ thể.
Thông báo bàn giao là văn bản kích hoạt đợt thanh toán lớn; người mua cần kiểm tra căn hộ trước khi ký biên bản bàn giao. Lãi chậm thanh toán và phạt chậm bàn giao là hai điều khoản đối xứng: nếu hợp đồng phạt người mua nặng mà phạt chủ đầu tư nhẹ, đó là điểm nên đề nghị cân bằng lại.
Bạn nên đọc thêm mục từ chiết khấu thanh toán sớm để hiểu vì sao trả nhanh được giảm giá, và mục bảo lãnh ngân hàng cho nhà ở hình thành trong tương lai để biết số tiền bạn đã nộp được bảo vệ đến đâu nếu dự án không bàn giao.
Câu hỏi thường gặp
Có được nộp chậm hơn tiến độ nếu chủ đầu tư đồng ý không?
Được, nếu hai bên ký phụ lục điều chỉnh. Thoả thuận miệng hoặc tin nhắn của nhân viên kinh doanh không đủ. Cần văn bản có chữ ký của người có thẩm quyền bên chủ đầu tư, ghi rõ đợt nào được lùi và có tính lãi hay không.
Đợt thanh toán khi bàn giao thường lớn vì sao?
Vì luật giới hạn tổng tiền thu trước bàn giao, phần còn lại dồn vào lúc nhận nhà. Ngoài ra, đợt này thường kèm kinh phí bảo trì và có khi cả phí quản lý trả trước, nên người mua cần dự trù dòng tiền sớm.
Nếu diện tích bàn giao chênh với hợp đồng thì tiến độ có thay đổi không?
Hợp đồng thường quy định dung sai diện tích và cách quyết toán chênh lệch ở đợt bàn giao: thừa thì người mua trả thêm, thiếu thì được trừ theo đơn giá. Ngoài dung sai cho phép, cách xử lý có thể khác; cần đọc điều khoản cụ thể.
Tiền nộp theo tiến độ có được ngân hàng bảo lãnh hết không?
Phạm vi bảo lãnh thường gồm số tiền người mua đã ứng trước theo hợp đồng và các khoản khác ghi trong thư bảo lãnh. Người mua nên đọc thư bảo lãnh của mình để biết giới hạn, thời hạn hiệu lực và điều kiện yêu cầu ngân hàng trả tiền.
Mua lại hợp đồng của người khác thì tiến độ còn lại tính thế nào?
Người nhận chuyển nhượng kế thừa các đợt chưa đến hạn theo hợp đồng gốc. Tiền chênh trả cho người bán là thoả thuận riêng giữa hai bên, không thay đổi tiến độ nộp cho chủ đầu tư. Nên đối chiếu số tiền đã nộp với xác nhận của chủ đầu tư.