Freehold là hình thức nắm giữ bất động sản không có thời hạn: người nắm giữ có quyền đối với đất và công trình trên đất mãi mãi, được để lại cho con cháu. Leasehold là hình thức nắm giữ theo một hợp đồng thuê dài hạn, thường 99, 125 hay 999 năm, hết thời hạn thì quyền trở về người giữ freehold. Hai thuật ngữ này bắt nguồn từ luật đất đai Anh và được dùng rộng rãi ở các nước theo hệ thông luật như Úc, Singapore, Malaysia, Hồng Kông.
Trong quảng cáo bất động sản quốc tế, freehold thường được dịch là "sở hữu vĩnh viễn" và leasehold là "sở hữu có thời hạn". Cách dịch này đủ dùng nhưng dễ gây hiểu nhầm, vì leasehold dài hạn ở Anh là một quyền tài sản thực sự, được mua bán, thế chấp, thừa kế, chứ không giống thuê nhà thông thường.
Với người Việt, so sánh gần nhất là đất ở "sử dụng lâu dài" với đất có thời hạn sử dụng như đất thương mại dịch vụ. Nhưng điểm xuất phát pháp lý khác hẳn: Việt Nam không có sở hữu tư nhân về đất. Mục từ này giải thích hai khái niệm, các biến thể ở từng nước và bảng so sánh với Việt Nam.
Gốc lịch sử: estate trong luật đất đai Anh
Luật đất đai Anh hình thành từ chế độ phong kiến sau năm 1066, theo đó về lý thuyết mọi đất đai thuộc Nhà vua, còn người dân nắm giữ một "estate", tức một gói quyền đối với đất trong một khoảng thời gian. Theo thời gian, estate lớn nhất là fee simple, có thể truyền đời vô hạn, trở thành thứ người ta gọi là freehold.
Đạo luật về tài sản năm 1925 của Anh và xứ Wales đơn giản hoá hệ thống cũ, chỉ giữ hai estate pháp định đối với đất: freehold, về mặt kỹ thuật là fee simple absolute in possession, và leasehold, tức term of years absolute. Mọi hình thức nắm giữ đất khác được xếp vào dạng quyền lợi phụ thuộc.
Điều này giải thích một chi tiết hay làm người ngoài bất ngờ: ở Anh, người giữ freehold trên thực tế là chủ đất toàn quyền, nhưng về học thuyết, quyền tối cao vẫn thuộc Nhà vua. Học thuyết này hầu như không có hệ quả thực tế với người mua nhà hiện đại, trừ một số trường hợp đặc biệt như đất không có người thừa kế.
Freehold và leasehold khác nhau ở đâu
Bảng dưới mô tả theo mô hình Anh và xứ Wales, nơi hai khái niệm rõ ràng nhất.
| Tiêu chí | Freehold | Leasehold |
|---|---|---|
| Thời hạn | Không thời hạn | Theo hợp đồng thuê, ví dụ 99, 125, 999 năm |
| Ai giữ đất | Chính người nắm freehold | Người giữ freehold, thường gọi là landlord hoặc freeholder |
| Nghĩa vụ định kỳ | Thuế, phí địa phương | Tiền thuê đất nền (ground rent) với hợp đồng cũ, phí dịch vụ trả cho bên quản lý |
| Sửa chữa, cải tạo | Tự quyết trong khuôn khổ quy hoạch, xây dựng | Thường phải được bên cho thuê đồng ý theo điều khoản hợp đồng |
| Giá trị theo thời gian | Không bị ảnh hưởng bởi thời hạn | Giảm dần khi thời hạn còn lại ngắn; khó vay thế chấp khi còn dưới một ngưỡng nhất định |
| Loại nhà điển hình | Nhà riêng, nhà phố liền kề | Căn hộ trong toà nhà, một phần nhà mới xây trong dự án |
Lý do căn hộ ở Anh thường là leasehold khá thực tế: một toà nhà có nhiều căn chồng lên nhau cần một bên chịu trách nhiệm phần mái, móng, cầu thang chung. Mô hình leasehold giao trách nhiệm đó cho người giữ freehold toà nhà, còn từng căn được bán dưới dạng hợp đồng thuê dài hạn.
Những vấn đề quen thuộc của leasehold
Thời hạn còn lại. Một căn hộ leasehold 99 năm mua lại sau 30 năm chỉ còn 69 năm. Ngân hàng thường thận trọng hơn với căn còn thời hạn ngắn, nên giá trị giảm nhanh khi thời hạn còn lại xuống thấp. Người giữ leasehold ở Anh có quyền đề nghị gia hạn hợp đồng theo luật, nhưng phải trả một khoản tiền tính theo công thức định giá.
Ground rent. Nhiều hợp đồng leasehold cũ yêu cầu trả một khoản tiền thuê đất nền hằng năm, có hợp đồng còn quy định tăng dần theo chu kỳ. Đạo luật năm 2022 về tiền thuê đất nền đã đưa khoản này về mức danh nghĩa đối với hầu hết hợp đồng leasehold nhà ở dài hạn mới ký từ khi luật có hiệu lực; các hợp đồng cũ chịu sự điều chỉnh của những cải cách tiếp theo.
Phí dịch vụ. Người giữ leasehold trả phí dịch vụ cho việc bảo trì phần chung, bảo hiểm toà nhà, quản lý. Tranh chấp về mức phí và chất lượng dịch vụ là một trong những nguồn tranh chấp phổ biến nhất giữa người mua căn hộ và bên quản lý.
Quyền mua lại freehold. Pháp luật Anh cho phép người giữ leasehold, trong những điều kiện nhất định, cùng nhau mua lại freehold của toà nhà hoặc mua freehold của căn nhà riêng. Đây là cách biến leasehold thành freehold trên thực tế.
Freehold và leasehold ở một số nơi khác
Cùng thuật ngữ, nhưng nội dung khác nhau tuỳ hệ thống pháp luật:
- Úc: phần lớn nhà ở là freehold, đăng ký theo hệ thống Torrens. Ngoại lệ đáng chú ý là Lãnh thổ Thủ đô Úc, nơi đất ở được cấp theo hợp đồng thuê 99 năm từ chính quyền.
- Singapore: căn hộ nhà ở công thường là leasehold 99 năm; nhà ở tư nhân có cả freehold, leasehold 99 năm và 999 năm. Thời hạn còn lại là yếu tố người mua luôn hỏi.
- Hồng Kông: gần như toàn bộ đất là đất thuê từ chính quyền; người mua nhà nắm giữ phần quyền theo hợp đồng thuê đất của chính quyền.
- Malaysia: có cả đất freehold và leasehold, thường 99 năm hoặc 60 năm, với thủ tục gia hạn do chính quyền bang quyết định.
- Anh và xứ Wales: từ năm 2002 có thêm commonhold, mô hình cho phép từng căn hộ được nắm giữ không thời hạn và cùng sở hữu phần chung qua một hiệp hội; tuy vậy commonhold đến nay vẫn ít được dùng.
Đọc thời hạn khi tìm hiểu nhà ở nước ngoài
Người Việt tìm hiểu bất động sản ở các nước dùng hai khái niệm này, ví dụ khi đi học, đi làm hoặc định cư, có thể kiểm tra theo trình tự sau. Đây là khung tư duy, không thay tư vấn của người hành nghề luật tại nước sở tại.
- Xác định hình thức nắm giữ ghi trong hồ sơ đăng ký đất đai của nước đó: freehold, leasehold, strata, hay một hình thức riêng của nước sở tại.
- Với leasehold, tìm ngày bắt đầu và tổng thời hạn để tính thời hạn còn lại, rồi hỏi ngân hàng nước đó có cho vay với thời hạn còn lại ấy không.
- Đọc các nghĩa vụ định kỳ trong hợp đồng: tiền thuê đất nền, cách tăng tiền thuê, phí dịch vụ, quỹ sửa chữa lớn, và ai là bên quản lý.
- Đọc các hạn chế: được cho thuê lại không, được sửa chữa, cải tạo đến đâu, có cần bên giữ freehold đồng ý khi bán không.
- Kiểm tra quy định riêng với người nước ngoài: một số nước hạn chế loại bất động sản, đặt thuế cao hơn hoặc yêu cầu xin phép khi người nước ngoài mua.
- Ước tính chi phí gia hạn hoặc mua lại freehold nếu định giữ lâu, vì chi phí này tăng khi thời hạn còn lại ngắn đi.
Trình tự này cũng áp dụng được khi đọc các dự án ở Việt Nam có yếu tố thời hạn: thay chữ freehold, leasehold bằng thời hạn sử dụng đất, niên hạn công trình và thời hạn sở hữu ghi trong giấy chứng nhận.
Những hiểu lầm hay gặp
- "Leasehold là thuê nhà." Không. Leasehold dài hạn là một quyền tài sản được đăng ký, mua bán, thế chấp, thừa kế; người giữ leasehold không phải là người thuê theo nghĩa thông thường.
- "Hết hạn leasehold thì chắc chắn mất nhà ngay." Ở Anh, pháp luật có cơ chế bảo vệ người ở và quyền gia hạn trong những điều kiện nhất định. Tuy vậy, để thời hạn trôi tới sát ngày kết thúc là rủi ro lớn về giá trị.
- "Freehold ở mọi nước đều giống nhau." Không. Nội dung quyền phụ thuộc pháp luật từng nước: quy hoạch, thuế, quyền thu hồi của nhà nước đều giới hạn freehold.
- "Dự án ở Việt Nam quảng cáo sở hữu vĩnh viễn là freehold." Không chính xác. Ở Việt Nam không có sở hữu tư nhân về đất; điều cần đọc là thời hạn sử dụng đất và hình thức sử dụng ghi trên giấy tờ.
Phần lớn hiểu lầm xuất phát từ việc dịch một chữ tiếng Anh sang một chữ tiếng Việt quen thuộc. Với thuật ngữ pháp lý gắn với một hệ thống luật cụ thể, cách an toàn là hiểu nội dung quyền trước rồi mới tìm từ tương đương.
So sánh với Việt Nam
Ở Việt Nam, đất thuộc sở hữu toàn dân nên không có freehold theo nghĩa đen. Tuy vậy có thể đặt các hình thức tương ứng cạnh nhau để dễ hình dung.
| Ở Việt Nam | Gần với | Khác ở đâu |
|---|---|---|
| Đất ở của hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài | Freehold | Là quyền sử dụng đất không thời hạn, không phải quyền sở hữu đất; Nhà nước vẫn có quyền thu hồi theo luật |
| Căn hộ chung cư thương mại | Leasehold hoặc strata | Quyền sở hữu căn hộ gắn với niên hạn sử dụng của công trình; đất dưới toà nhà là đất sử dụng chung, thời hạn tuỳ dự án |
| Đất thương mại dịch vụ có thời hạn, như của condotel | Leasehold | Thời hạn theo dự án; khi hết hạn việc gia hạn theo quy định của luật đất đai |
| Người nước ngoài sở hữu nhà ở | Leasehold | Thời hạn sở hữu tối đa 50 năm kể từ ngày cấp giấy, có thể gia hạn theo quy định của Luật Nhà ở |
Khi đọc tài liệu quảng cáo ghi "sở hữu lâu dài" hay "sở hữu vĩnh viễn" cho một sản phẩm ở Việt Nam, cách kiểm tra chắc chắn là đọc mục thời hạn sử dụng đất và hình thức sử dụng trên giấy chứng nhận hoặc trong hồ sơ pháp lý dự án, thay vì dựa vào thuật ngữ tiếng Anh.
Câu hỏi thường gặp
Leasehold 999 năm có khác freehold không?
Về thực tế sử dụng, 999 năm gần như tương đương không thời hạn. Về pháp lý, đó vẫn là hợp đồng thuê, nên người giữ có thể phải tuân thủ điều khoản của hợp đồng, có thể có tiền thuê đất nền hoặc nghĩa vụ với bên giữ freehold, điều mà freehold không có.
Người nước ngoài có mua được nhà freehold ở Anh không?
Pháp luật Anh nói chung không cấm người nước ngoài mua bất động sản, kể cả freehold. Tuy nhiên có các quy định về thuế, đăng ký thông tin chủ sở hữu thực sự với pháp nhân nước ngoài và chống rửa tiền. Cần tham khảo người hành nghề luật tại đó.
Vì sao căn hộ leasehold còn ít năm thì khó bán?
Vì người mua và ngân hàng tính đến việc quyền sẽ kết thúc. Thời hạn còn lại càng ngắn, giá trị càng giảm, chi phí gia hạn càng cao. Nhiều ngân hàng không cho vay thế chấp khi thời hạn còn lại xuống dưới một ngưỡng mà họ tự đặt ra.
Đất ở lâu dài ở Việt Nam có phải là freehold không?
Gần về thời hạn nhưng khác về bản chất. Freehold là quyền sở hữu đất, còn đất ở lâu dài ở Việt Nam là quyền sử dụng đất không thời hạn trong chế độ sở hữu toàn dân. Người sử dụng đất có nhiều quyền tương tự, nhưng Nhà nước quyết định mục đích sử dụng và có thể thu hồi theo luật.
Căn hộ chung cư ở Việt Nam là freehold hay leasehold?
Không hoàn toàn thuộc bên nào. Quyền sở hữu căn hộ của người Việt không ghi thời hạn trên giấy nhưng gắn với niên hạn sử dụng của toà nhà, còn đất bên dưới thuộc quyền sử dụng chung với thời hạn tuỳ dự án. Vì vậy so sánh trực tiếp với mô hình Anh dễ gây hiểu nhầm.
Commonhold khác leasehold ở điểm nào?
Commonhold cho phép người sở hữu từng căn hộ nắm giữ căn của mình không thời hạn và cùng quản lý phần chung qua một hiệp hội của chính các chủ căn hộ, thay vì phụ thuộc vào một bên giữ freehold toà nhà như mô hình leasehold.