Luật Đất đai 1987 là bộ luật đất đai đầu tiên của Việt Nam, được Quốc hội thông qua cuối tháng 12 năm 1987 và có hiệu lực từ đầu năm 1988. Luật cụ thể hoá nguyên tắc của Hiến pháp 1980 rằng đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, và quy định Nhà nước giao đất cho các nông trường, lâm trường, hợp tác xã, tập đoàn sản xuất, cơ quan, đơn vị, hộ gia đình và cá nhân để sử dụng ổn định lâu dài.
Điểm dễ nhớ nhất của Luật 1987 là thái độ với giao dịch: luật nghiêm cấm mua, bán đất đai dưới mọi hình thức. Người được giao đất có quyền sử dụng, được hưởng thành quả lao động và kết quả đầu tư trên đất, nhưng việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ được phép trong những trường hợp hẹp và phải qua cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Hơn ba mươi năm sau, Luật 1987 không còn hiệu lực nhưng vẫn để lại dấu vết trong nhiều hồ sơ đất có nguồn gốc từ cuối thập niên 1980. Mục từ này mô tả bối cảnh, những nội dung chính và cách đọc các giấy tờ, giao dịch phát sinh trong giai đoạn đó.
Bối cảnh ra đời
Trước năm 1987, việc quản lý đất đai dựa vào nhiều văn bản dưới luật ban hành rải rác qua các giai đoạn, và từ năm 1980 có thêm nguyên tắc hiến định về sở hữu toàn dân. Trong nông nghiệp, ruộng đất phần lớn do hợp tác xã và tập đoàn sản xuất quản lý; ở đô thị, đất ở và nhà ở chịu sự quản lý của các cơ quan nhà đất. Khung pháp lý thống nhất ở tầm luật cho toàn bộ quan hệ đất đai khi đó chưa có.
Cuối năm 1986, đường lối đổi mới kinh tế được khởi xướng, kéo theo nhu cầu sắp xếp lại các quan hệ sản xuất, trong đó đất đai là tư liệu sản xuất chủ yếu của nông nghiệp. Luật Đất đai 1987 ra đời trong bối cảnh này, với mục tiêu chính là xác lập chế độ quản lý đất đai thống nhất trong cả nước và quy định quyền, nghĩa vụ của người được giao đất.
Sau khi luật có hiệu lực, chính sách khoán sản phẩm đến hộ nông dân trong hợp tác xã được mở rộng từ năm 1988, giúp hộ gia đình gắn bó hơn với mảnh ruộng nhận khoán. Tuy vậy, về mặt pháp lý, hộ gia đình lúc này vẫn chủ yếu là người nhận khoán trong hợp tác xã, chưa phải là người được giao đất với đầy đủ quyền giao dịch như giai đoạn sau.
Những nội dung chính của luật
Sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý. Luật khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước thống nhất quản lý thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất, đăng ký đất đai và thanh tra. Đây là lần đầu các chức năng quản lý được liệt kê ở tầm luật.
Giao đất để sử dụng ổn định lâu dài. Người sử dụng nhận đất qua quyết định giao đất. Luật nhấn mạnh việc sử dụng đúng mục đích, có hiệu quả; giao đất mà không sử dụng hoặc sử dụng sai mục đích trong thời gian nhất định có thể bị thu hồi.
Phân loại đất theo mục đích. Đất được chia thành các loại theo mục đích sử dụng chủ yếu, gồm đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư, đất chuyên dùng và đất chưa sử dụng. Cách chia này về sau được thay bằng sáu loại ở Luật 1993 và ba nhóm ở Luật 2003.
Cấm mua bán, lấn chiếm, phát canh thu tô. Luật nghiêm cấm việc mua bán đất, lấn chiếm đất và cho người khác cấy rẽ để thu tô. Người sử dụng đất không được tự ý chuyển quyền như một tài sản trên thị trường.
Chuyển quyền trong trường hợp hẹp. Khi người được giao đất chuyển đi nơi khác, thay đổi nghề nghiệp, hoặc không còn khả năng sử dụng, quyền sử dụng có thể được chuyển cho người khác theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền. Người chuyển chỉ được thanh toán giá trị thành quả lao động và kết quả đầu tư như nhà ở, cây trồng, công trình, không được tính giá đất.
Thừa kế gắn với thành quả trên đất. Người thừa kế được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất và có thể tiếp tục sử dụng đất nếu đáp ứng điều kiện. Chế định thừa kế quyền sử dụng đất đầy đủ chỉ được ghi nhận rõ ở luật sau.
Luật 1987 so với Luật 1993
So sánh trực tiếp hai bộ luật đầu tiên cho thấy bước chuyển lớn nhất của pháp luật đất đai trong giai đoạn đổi mới.
| Nội dung | Luật Đất đai 1987 | Luật Đất đai 1993 |
|---|---|---|
| Đất có giá hay không | Không công nhận giá đất trong giao dịch | Nhà nước xác định giá các loại đất |
| Giao dịch của hộ gia đình, cá nhân | Cấm mua bán; chuyển quyền rất hạn chế, theo quyết định của Nhà nước | Năm quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp |
| Khi chuyển quyền được nhận gì | Giá trị thành quả lao động, kết quả đầu tư | Giá trị quyền sử dụng đất theo thoả thuận và tài sản trên đất |
| Thời hạn giao đất nông nghiệp | Giao ổn định lâu dài, chưa phân rõ thời hạn theo loại cây | Thời hạn cụ thể theo loại đất, cây trồng |
| Chủ thể nhận đất chính trong nông nghiệp | Hợp tác xã, tập đoàn sản xuất, nông lâm trường | Hộ gia đình, cá nhân được giao trực tiếp |
Bảng cho thấy Luật 1987 xây dựng khung quản lý, còn Luật 1993 mới trao cho người sử dụng đất các quyền mang tính tài sản. Vì vậy khi nghe nói "đất ruộng được giao năm 1993", gần như luôn là đất được giao theo luật mới cho hộ gia đình, không còn qua hợp tác xã như trước.
Thực tế giao dịch trong giai đoạn 1988–1993
Dù luật cấm mua bán đất, nhu cầu chuyển nhượng nhà ở và đất ở trong dân cư vẫn tồn tại. Nhiều giao dịch được thể hiện dưới dạng "bán nhà", "sang nhượng nhà", "nhượng lại hoa màu", hoặc giấy viết tay có xác nhận của chính quyền cơ sở. Một số giao dịch chỉ là thoả thuận giữa các bên, không có xác nhận nào.
Những giấy tờ này đặt ra câu hỏi khi người đang sử dụng đất xin cấp giấy chứng nhận về sau. Các luật kế tiếp đều có quy định xử lý tình trạng sử dụng đất có nguồn gốc nhận chuyển nhượng trước khi luật cho phép, thường dựa trên các yếu tố: thời điểm bắt đầu sử dụng, tính ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch và giấy tờ chứng minh nguồn gốc.
Với người đọc hồ sơ ngày nay, giấy tờ giai đoạn này nên được xem là chứng cứ về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, chứ không phải chứng thư quyền tự thân. Cách xử lý cụ thể phụ thuộc quy định hiện hành về công nhận quyền sử dụng đất, nên cần đối chiếu với cơ quan đăng ký đất đai nơi có đất.
Đất ở đô thị và nhà ở trong giai đoạn Luật 1987
Ở đô thị, Luật 1987 tồn tại song song với các quy định riêng về nhà ở. Một phần lớn quỹ nhà ở thành phố lúc đó là nhà do Nhà nước quản lý và cho cán bộ, công nhân viên thuê; phần còn lại là nhà của các hộ gia đình đã ở từ trước. Pháp lệnh Nhà ở năm 1991 sau đó ghi nhận quyền sở hữu nhà ở của công dân và quy định việc mua bán, cho thuê, thừa kế nhà ở.
Vì đất không được định giá trong giao dịch, giá trị một ngôi nhà ở thành phố khi chuyển nhượng về hình thức chỉ là giá trị căn nhà. Trên thực tế, vị trí của khu đất vẫn quyết định phần lớn số tiền các bên thoả thuận, và đây là một trong những khoảng cách giữa quy định và thực tế mà Luật 1993 tìm cách khép lại bằng việc công nhận đất có giá.
Đối với người đọc hồ sơ nhà đô thị có nguồn gốc từ thời kỳ này, giấy tờ thường gặp là hợp đồng thuê nhà của cơ quan quản lý nhà, giấy phép xây dựng, giấy tờ mua bán nhà có xác nhận của chính quyền phường, hoặc giấy tờ phân phối nhà của cơ quan, đơn vị. Mỗi loại được pháp luật hiện hành xử lý theo cách riêng khi xem xét cấp giấy chứng nhận.
Những hiểu lầm hay gặp
- "Luật 1987 cấm sử dụng đất của tư nhân." Không đúng. Luật cấm mua bán đất, còn hộ gia đình, cá nhân vẫn được giao đất để ở, để sản xuất và sử dụng ổn định lâu dài.
- "Mọi giao dịch nhà đất trước năm 1993 đều vô hiệu, không được công nhận." Không chính xác. Giao dịch vi phạm điều cấm thời đó không tự động tạo ra quyền, nhưng các luật sau có cơ chế xem xét công nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng ổn định, không tranh chấp, đáp ứng điều kiện.
- "Nhà ở cũng bị cấm mua bán." Pháp luật thời kỳ này phân biệt nhà ở và đất. Mua bán nhà ở thuộc sở hữu của cá nhân vẫn được thực hiện theo quy định về nhà ở, dù đất dưới nhà không được định giá như một hàng hoá.
- "Luật 1987 đã có sổ đỏ." Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được quy định từ giai đoạn này, nhưng việc cấp giấy rộng rãi theo mẫu thống nhất chỉ diễn ra mạnh sau khi Luật 1993 có hiệu lực.
Vị trí của Luật 1987 trong lịch sử pháp luật
Giới nghiên cứu luật thường xem Luật 1987 là bộ khung đầu tiên: nó định danh các chủ thể sử dụng đất, liệt kê nội dung quản lý nhà nước về đất đai, phân loại đất, quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, và quy định cơ chế giải quyết tranh chấp. Phần lớn cấu trúc ấy được giữ lại và phát triển trong các luật sau.
Điểm luật này chưa làm là trao cho quyền sử dụng đất tính chất tài sản có thể giao dịch. Chỉ sáu năm sau, Luật 1993 thay đổi điều đó. Khoảng thời gian ngắn giữa hai bộ luật phản ánh tốc độ chuyển đổi của nền kinh tế lúc bấy giờ, và cũng là lý do mốc 15/10/1993 có ý nghĩa đặc biệt trong hồ sơ đất ngày nay.
Khi gặp một tài liệu nhắc tới "Luật Đất đai năm 1987", bạn nên hiểu đó là khung pháp lý của thời điểm lập tài liệu. Hiệu lực của luật đã chấm dứt, nhưng nó vẫn là căn cứ để hiểu vì sao một giao dịch được lập theo dạng này mà không theo dạng khác.
Câu hỏi thường gặp
Luật Đất đai 1987 có hiệu lực từ khi nào đến khi nào?
Luật được Quốc hội thông qua vào cuối tháng 12 năm 1987, có hiệu lực từ đầu năm 1988 và được thay thế bởi Luật Đất đai 1993 có hiệu lực từ ngày 15/10/1993. Như vậy Luật 1987 áp dụng trong khoảng gần sáu năm.
Mua đất bằng giấy tay năm 1990 thì nay có được cấp sổ không?
Có thể được xem xét. Pháp luật hiện hành có cơ chế công nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch và có giấy tờ hoặc xác nhận về nguồn gốc. Điều kiện và nghĩa vụ tài chính cụ thể cần kiểm tra với cơ quan đăng ký đất đai nơi có đất.
Thời Luật 1987, nông dân nhận ruộng từ đâu?
Ruộng đất nông nghiệp lúc đó chủ yếu do hợp tác xã, tập đoàn sản xuất quản lý và giao khoán cho hộ xã viên canh tác. Việc giao đất nông nghiệp trực tiếp, lâu dài cho hộ gia đình với đầy đủ quyền giao dịch được thực hiện rộng rãi sau khi Luật 1993 có hiệu lực.
Luật 1987 có quy định thu hồi đất không?
Có. Luật quy định Nhà nước thu hồi đất trong một số trường hợp như cần đất cho nhu cầu của Nhà nước, người sử dụng không sử dụng đất trong thời gian nhất định, sử dụng sai mục đích hoặc vi phạm nghĩa vụ. Cơ chế bồi thường thời đó đơn giản hơn nhiều so với các luật sau.
Có cần biết Luật 1987 khi mua nhà hiện nay không?
Thường chỉ cần khi thửa đất có nguồn gốc giao dịch hoặc giao đất trong giai đoạn 1988–1993. Khi đó, hiểu luật thời kỳ ấy giúp bạn đọc đúng các giấy tờ nguồn gốc và hiểu vì sao hồ sơ cấp giấy chứng nhận lại xét đến thời điểm bắt đầu sử dụng đất.