Lướt sóng bất động sản là hoạt động mua một bất động sản rồi bán lại trong thời gian ngắn, thường vài tuần đến vài tháng, để hưởng chênh lệch giá, chứ không nhằm ở, cho thuê hay khai thác. Người lướt sóng dựa vào nhịp lên xuống của giá, giống người lướt ván dựa vào con sóng: vào khi sóng đang lên, ra trước khi sóng đổ.
Thuật ngữ được vay từ thị trường chứng khoán, nơi “lướt sóng” chỉ giao dịch ngắn hạn theo biến động giá. Đi kèm nó là cả một bộ từ vựng: chốt lời, cắt lỗ, gồng lỗ, ôm hàng, kẹt hàng, về bờ. Những từ này nay xuất hiện thường xuyên trong ngôn ngữ thị trường nhà đất Việt Nam.
Mục từ giải thích khái niệm, bộ từ vựng đi kèm, vì sao lướt sóng bất động sản khác chứng khoán về chi phí và thanh khoản, các yếu tố tâm lý thường gặp và những hiểu lầm. Mục từ mô tả khái niệm, không đưa ra lời khuyên mua bán.
Định nghĩa và ranh giới
Ranh giới giữa lướt sóng và nắm giữ trung hạn không cố định bằng một con số ngày. Cái phân biệt nằm ở ý định và cách tạo lợi nhuận: người lướt sóng không định dùng tài sản, không cải tạo, không cho thuê; lợi nhuận đến hoàn toàn từ việc bán được cao hơn giá mua trong một khoảng ngắn. Người mua để ở hay cho thuê có thể bán sớm vì hoàn cảnh thay đổi, nhưng đó không phải lướt sóng.
Lướt sóng bất động sản có hai dạng thường gặp. Dạng thứ nhất là mua suất, hợp đồng căn hộ hay đất nền dự án ở giai đoạn mở bán rồi chuyển nhượng lại khi giá thứ cấp tăng, tức tham gia chuỗi F1, F2. Dạng thứ hai là mua đất, nhà có sẵn ở khu vực đang có câu chuyện tăng giá rồi bán lại khi giá lên. Dạng thứ nhất thường cần ít vốn ban đầu hơn vì chỉ thanh toán đợt đầu, nhưng gắn với nghĩa vụ thanh toán các đợt tiếp theo nếu không bán được.
Lướt sóng khác mua đi bán lại có cải tạo (ở nước ngoài gọi là house flipping), nơi người mua mua nhà cũ, sửa chữa, nâng cấp rồi bán. Dạng này cũng ngắn hạn nhưng lợi nhuận đến một phần từ giá trị tăng thêm do cải tạo, không chỉ từ biến động giá thị trường.
Bộ từ vựng đi kèm
Các thuật ngữ dưới đây xuất hiện thường xuyên trong ngôn ngữ thị trường. Phần lớn có nguồn gốc từ thị trường chứng khoán.
| Thuật ngữ | Nghĩa | Ghi chú khi dùng cho nhà đất |
|---|---|---|
| Xuống tiền | Quyết định mua, chuyển tiền đặt cọc hoặc thanh toán | Thường gắn với đặt cọc trước khi ký hợp đồng chính thức |
| Chốt lời | Bán khi đã có lãi để hiện thực hoá lợi nhuận | Lãi thực phải trừ thuế, phí, lãi vay trong thời gian giữ |
| Cắt lỗ | Chấp nhận bán thấp hơn giá vốn để dừng thua lỗ | Khó làm nhanh vì phải tìm người mua và làm thủ tục |
| Gồng lỗ | Tiếp tục giữ tài sản đang lỗ, chờ giá hồi | Kèm chi phí lãi vay, thanh toán tiến độ, chi phí cơ hội |
| Ôm hàng | Mua và giữ nhiều sản phẩm cùng lúc chờ bán | Rủi ro tập trung, cần dòng tiền lớn để duy trì |
| Kẹt hàng | Không bán được sản phẩm đang giữ | Hay xảy ra khi thanh khoản thị trường giảm đột ngột |
| Về bờ | Bán được ở mức hoà vốn sau giai đoạn lỗ | Thường được nói khi kết thúc một giai đoạn khó khăn |
Các từ này có sức gợi hình ảnh mạnh và hay được dùng trong các nhóm trao đổi trực tuyến. Cần nhớ rằng chúng mô tả hành vi, không phải chiến lược đảm bảo lợi nhuận; dùng thuật ngữ quen thuộc không làm giao dịch ít rủi ro hơn.
Vì sao lướt sóng nhà đất khác lướt sóng cổ phiếu
Chi phí giao dịch lớn hơn nhiều. Mỗi lần mua bán nhà đất phát sinh thuế thu nhập cá nhân của bên bán, lệ phí trước bạ của bên mua, phí công chứng, phí môi giới, chi phí đi lại kiểm tra. Cộng lại, chi phí một vòng mua bán bất động sản thường cao hơn hàng chục lần so với một vòng mua bán cổ phiếu cùng giá trị. Giá phải tăng đủ để bù chi phí đó trước khi có lãi.
Thanh khoản thấp và không đều. Cổ phiếu niêm yết có thể bán trong vài giây ở giá thị trường. Bất động sản cần thời gian tìm người mua, và khi thị trường quay đầu, thanh khoản có thể gần như mất hẳn. Lệnh “cắt lỗ” trong chứng khoán thực hiện được ngay; trong nhà đất, cắt lỗ có thể mất nhiều tháng.
Đòn bẩy và nghĩa vụ thanh toán. Người lướt sóng dự án thường chỉ thanh toán đợt đầu, phần còn lại là nghĩa vụ trong tương lai; người mua đất có sẵn thường vay ngân hàng. Khi không bán được, nghĩa vụ thanh toán và lãi vay tiếp tục chạy, khác với cổ phiếu mua bằng tiền tự có có thể để yên.
Thông tin kém minh bạch. Thị trường chứng khoán có giá khớp lệnh công khai. Thị trường nhà đất phần lớn dựa vào giá chào, thông tin từ môi giới, người quen, nhóm trao đổi; giá giao dịch thật khó kiểm chứng. Người lướt sóng vì vậy dễ đánh giá sai mức giá mình có thể bán được.
Ví dụ giả định: phép tính lãi khi tính đủ chi phí
Ví dụ giả định với các tỷ lệ chỉ để minh hoạ. Anh P mua một lô đất 2 tỷ đồng, vay ngân hàng 1 tỷ. Sáu tháng sau, giá chào khu vực tăng 10%, anh bán được 2,2 tỷ. Trên giấy, lãi là 200 triệu.
Giờ trừ chi phí. Khi mua, anh P nộp lệ phí trước bạ, phí công chứng, phí thẩm định; giả định tổng khoảng 1% giá trị, tức 20 triệu. Lãi vay sáu tháng với 1 tỷ, giả định lãi suất 10% một năm, là 50 triệu. Khi bán, thuế thu nhập cá nhân tính trên giá bán theo tỷ lệ quy định, cộng phí môi giới, giả định tổng khoảng 3% giá bán, tức 66 triệu. Tổng chi phí khoảng 136 triệu. Lãi thực còn khoảng 64 triệu trên 1 tỷ vốn tự có, tức khoảng 6,4% sau sáu tháng.
Nếu giá chỉ tăng 5%, lãi trên giấy là 100 triệu, gần như bị chi phí ăn hết. Nếu phải chờ thêm sáu tháng mới bán được, lãi vay tăng gấp đôi. Nếu giá đi ngang và phải giảm giá để bán nhanh, anh P lỗ cả vốn tự có. Ví dụ cho thấy vì sao biên độ an toàn của lướt sóng nhà đất mỏng hơn nhiều so với cảm giác ban đầu.
Các yếu tố tâm lý thường gặp
Hiệu ứng bán lãi giữ lỗ. Hersh Shefrin và Meir Statman (1985) mô tả xu hướng nhà đầu tư bán tài sản đang lãi quá sớm và giữ tài sản đang lỗ quá lâu, gọi là hiệu ứng định đoạt. “Gồng lỗ” trong nhà đất là biểu hiện quen thuộc của xu hướng này, nhất là khi người mua neo vào giá mình đã trả.
Hiệu ứng mỏ neo. Người bán thường neo vào giá mua hoặc giá đỉnh từng thấy, khó chấp nhận mức giá thị trường mới. Điều này kéo dài thời gian “đóng băng” khi giá thực đã giảm.
Sợ bỏ lỡ. Khi thấy người khác có lãi, nhiều người vào thị trường chỉ vì sợ lỡ cơ hội, ít kiểm tra pháp lý và giá trị. Đây là động lực quan trọng trong các đợt sốt đất.
Thiên lệch người sống sót. Câu chuyện thành công được kể nhiều hơn câu chuyện thua lỗ, làm người nghe đánh giá quá cao khả năng có lãi. Người kẹt hàng hiếm khi kể công khai.
Lướt sóng tác động tới thị trường ra sao
Ở góc độ thị trường, người lướt sóng làm tăng số giao dịch và tăng thanh khoản trong pha đi lên. Một dự án có nhiều người mua để bán lại sẽ có nhiều giao dịch thứ cấp, tạo cảm giác sôi động và giúp giá thứ cấp được xác lập nhanh. Điều này có thể có ích cho người cần bán, nhưng cũng làm tín hiệu giá bị nhiễu: giá giao dịch phản ánh kỳ vọng của người mua để bán lại nhiều hơn là nhu cầu ở thật.
Ở pha đi xuống, tác động đảo chiều. Người lướt sóng có thời gian nắm giữ ngắn và thường dùng đòn bẩy, nên họ là nhóm đầu tiên cần bán khi giá không còn tăng. Bán ra cùng lúc làm tăng nguồn cung thứ cấp đúng vào lúc người mua rút lui, khiến giá thứ cấp giảm nhanh và kéo theo tâm lý của cả dự án.
Với cư dân thật sự, một toà nhà có tỷ lệ người mua để lướt sóng cao thường có tỷ lệ căn trống cao sau bàn giao, ảnh hưởng tới việc thành lập ban quản trị, thu phí dịch vụ và chất lượng vận hành. Đây là lý do một số người mua để ở quan tâm tới tỷ lệ người ở thực khi chọn dự án, bên cạnh vị trí và giá.
Hiểu lầm và khái niệm liên quan
Hiểu lầm: lướt sóng là đầu cơ, đầu cơ là phạm pháp. Mua bán ngắn hạn hợp pháp không vi phạm pháp luật; nó chỉ chịu thuế và các quy định giao dịch như mọi giao dịch khác. Hành vi bị cấm là tung tin sai, đẩy giá bằng giao dịch giả, lừa dối người mua.
Hiểu lầm: lãi trên giấy là lãi thật. Lãi chỉ thành thật khi đã bán, đã trừ thuế phí, lãi vay và thời gian chờ. Giá chào tăng không phải là lãi.
Khái niệm liên quan: đầu cơ. Mua tài sản chủ yếu để hưởng chênh lệch giá. Lướt sóng là dạng đầu cơ ngắn hạn; giữ đất nhiều năm chờ tăng giá là dạng đầu cơ dài hạn.
Khái niệm liên quan: thuế theo thời gian nắm giữ. Một số nước đánh thuế cao hơn với bất động sản bán lại trong thời gian ngắn để hạn chế lướt sóng; ở Việt Nam, thuế chuyển nhượng hiện tính theo tỷ lệ trên giá bán, không phụ thuộc thời gian nắm giữ.
Câu hỏi thường gặp
Lướt sóng bất động sản có cần giấy phép kinh doanh không?
Cá nhân mua bán nhà đất của chính mình không thường xuyên thì không cần đăng ký kinh doanh. Nếu mua bán với quy mô lớn, thường xuyên như một nghề, có thể bị xem là hoạt động kinh doanh bất động sản và phải đáp ứng điều kiện của Luật Kinh doanh bất động sản. Ranh giới cụ thể nên kiểm theo văn bản hướng dẫn hiện hành.
Mua đi bán lại nhiều lần trong năm có bị đánh thuế nặng hơn không?
Theo cách tính hiện hành ở Việt Nam, mỗi lần chuyển nhượng nộp thuế thu nhập cá nhân theo tỷ lệ trên giá chuyển nhượng, không phụ thuộc số lần hay thời gian nắm giữ. Tuy vậy, số lần giao dịch nhiều làm tổng chi phí thuế phí cộng dồn lớn. Các đề xuất đánh thuế theo thời gian nắm giữ, nếu được thông qua, sẽ thay đổi điều này.
Vì sao lướt sóng dự án thường cần ít vốn hơn lướt sóng đất có sẵn?
Vì người mua dự án chỉ thanh toán một phần theo tiến độ ở đợt đầu, có khi chỉ là tiền giữ chỗ. Nhưng đi kèm là nghĩa vụ thanh toán các đợt sau. Nếu không bán được trước khi đến hạn, người mua phải tự thanh toán hoặc chịu phạt, mất cọc theo hợp đồng.
Có số liệu nào về tỷ lệ người lướt sóng trên thị trường không?
Không có thống kê chính thức đầy đủ. Một số công ty nghiên cứu, môi giới công bố ước tính về tỷ lệ người mua để đầu tư ở các dự án họ phân phối, nhưng phương pháp khác nhau. Tỷ lệ nhà trống sau bàn giao là một chỉ báo gián tiếp thường được nhắc tới.
Lướt sóng có làm giá nhà tăng không?
Trong ngắn hạn, cầu từ người mua để bán lại làm tăng cầu tổng và có thể đẩy giá lên. Khi thị trường đảo chiều, chính nhóm này bán ra cùng lúc có thể làm giá giảm nhanh hơn. Mức độ ảnh hưởng phụ thuộc tỷ trọng của họ trong thị trường và mức đòn bẩy họ dùng.