Thanh khoản bất động sản là mức độ dễ dàng chuyển một bất động sản thành tiền trong thời gian hợp lý mà không phải giảm giá nhiều so với giá trị thị trường. Một tài sản thanh khoản cao bán được nhanh ở mức giá gần giá thị trường; tài sản thanh khoản thấp hoặc phải chờ lâu, hoặc phải hạ giá đáng kể mới bán được.
Bất động sản nói chung là loại tài sản thanh khoản thấp so với tiền gửi, cổ phiếu niêm yết hay vàng. Nhưng giữa các bất động sản cũng chênh nhau rất nhiều: căn hộ phổ thông ở khu đông dân thường dễ bán hơn biệt thự lớn ở khu xa, đất có giấy chứng nhận dễ bán hơn đất chờ sổ. Thanh khoản của toàn thị trường cũng thay đổi theo thời kỳ, từ lúc giao dịch sôi động tới lúc gần như “đóng băng”.
Mục từ này giải thích khái niệm thanh khoản, cách đo, các yếu tố quyết định thanh khoản của một bất động sản, khái niệm thị trường người mua, thị trường người bán, đóng băng, cùng những hiểu lầm hay gặp.
Định nghĩa: hai chiều của thanh khoản
Thanh khoản có hai chiều luôn đi cùng nhau: thời gian và giá. Gần như bất kỳ bất động sản nào cũng bán được ngay hôm nay nếu chủ chấp nhận giảm giá đủ sâu. Ngược lại, gần như bất kỳ bất động sản nào cũng bán được ở mức giá thị trường nếu chủ đủ kiên nhẫn chờ người mua phù hợp. Thanh khoản đo sự đánh đổi giữa hai thứ đó: muốn bán nhanh thì phải hy sinh bao nhiêu giá.
Trong tài chính, tài sản thanh khoản cao có thị trường sâu, nhiều người mua người bán liên tục, chênh lệch giữa giá chào mua và giá chào bán nhỏ. Bất động sản thiếu cả ba điều kiện: mỗi tài sản là duy nhất, số người mua tiềm năng ở mỗi thời điểm ít, chênh lệch giữa giá người bán đòi và giá người mua trả thường lớn.
Vì vậy khi nói “căn nhà này thanh khoản tốt”, người trong nghề hàm ý: nếu chào giá hợp lý theo thị trường, có thể bán trong một khoảng thời gian ngắn so với mặt bằng chung của loại tài sản đó, không phải hạ giá sâu.
Nguồn gốc khái niệm và lý thuyết tìm kiếm
Từ “thanh khoản” đi vào tiếng Việt qua ngôn ngữ tài chính, dịch từ liquidity, nghĩa gốc là tính “lỏng”, dễ chảy. Trong kinh tế học, John Maynard Keynes dùng khái niệm ưa thích thanh khoản để giải thích vì sao người ta giữ tiền mặt dù tiền không sinh lãi: tiền là tài sản thanh khoản nhất, đổi được ngay thành bất cứ thứ gì. Mọi tài sản khác được xếp trên một thang đo xem nó cách tiền bao xa.
Với nhà đất, các nhà kinh tế học đô thị từ khoảng thập niên 1990 dùng mô hình tìm kiếm và ghép cặp để giải thích thanh khoản: người mua và người bán phải tìm thấy nhau, mỗi lần gặp chỉ có một khả năng nhất định hai bên hợp ý. Thời gian bán vì vậy là kết quả của quá trình tìm kiếm tốn kém, không phải chỉ vì “giá cao”. Mô hình cũng giải thích vì sao trong giai đoạn thị trường sôi động, cả giá lẫn tốc độ giao dịch cùng tăng, còn trong giai đoạn trầm lắng thì cả hai cùng giảm.
Hệ quả thực tế của lý thuyết này: những gì làm giảm chi phí tìm kiếm, như thông tin niêm yết minh bạch, môi giới chuyên nghiệp, thủ tục pháp lý nhanh, đều cải thiện thanh khoản của cả thị trường chứ không chỉ một tài sản.
Cách đo thanh khoản trong thực tế
Thời gian chào bán. Số ngày từ khi đưa tài sản ra thị trường tới khi chốt giao dịch. Ở các nước có dữ liệu niêm yết tập trung, chỉ số “số ngày trên thị trường” được theo dõi thường xuyên. Ở Việt Nam, dữ liệu này chủ yếu đến từ các trang rao vặt và báo cáo của công ty môi giới, cần đọc kèm định nghĩa của từng nguồn.
Tỷ lệ hấp thụ. Với dự án mới, tỷ lệ số căn bán được trên số căn chào bán trong một kỳ phản ánh sức mua. Tỷ lệ cao nghĩa là hàng được hấp thụ nhanh.
Khối lượng giao dịch. Số giao dịch thành công trong một kỳ so với tổng số tài sản hiện có. Khối lượng giảm mạnh trong khi giá chào không đổi thường là dấu hiệu thanh khoản đang thấp đi.
Khoảng cách giá chào và giá chốt. Mức chiết khấu trung bình mà người bán phải chấp nhận so với giá chào ban đầu. Khoảng cách mở rộng cho thấy người mua đang có lợi thế đàm phán.
Mức giảm giá cần để bán nhanh. Cách đo gián tiếp mà người định giá hay dùng: nếu phải bán trong một thời hạn ngắn, như khi xử lý tài sản thế chấp, cần giảm bao nhiêu phần trăm so với giá trị thị trường. Mức giảm này chính là “giá” của việc thiếu thanh khoản.
Yếu tố quyết định thanh khoản của một bất động sản
Thanh khoản của một tài sản cụ thể phụ thuộc vào cả đặc điểm riêng lẫn bối cảnh thị trường. Bảng dưới đây xếp các yếu tố theo chiều tác động.
| Yếu tố | Thanh khoản cao hơn khi | Thanh khoản thấp hơn khi |
|---|---|---|
| Pháp lý | Có giấy chứng nhận, không tranh chấp, không thế chấp | Chờ sổ, đồng sở hữu chưa thống nhất, có vướng quy hoạch |
| Giá trị tuyệt đối | Nằm trong tầm tài chính của số đông người mua | Giá trị rất lớn, ít người đủ khả năng mua |
| Tính phổ thông | Diện tích, công năng phù hợp nhu cầu số đông | Thiết kế đặc thù, hình thể đất xấu, công năng hẹp |
| Vị trí | Khu dân cư hiện hữu, hạ tầng hoàn chỉnh | Khu mới chưa có dân, xa tiện ích |
| Tín dụng | Ngân hàng sẵn lòng cho vay mua tài sản đó | Khó vay, ngân hàng hạn chế nhận làm tài sản bảo đảm |
| Bối cảnh thị trường | Nhiều người mua, kỳ vọng tích cực | Ít người mua, tâm lý chờ giá giảm |
Hai yếu tố hay bị đánh giá thấp là giá trị tuyệt đối và khả năng vay. Một biệt thự có thể có giá trên mét vuông hợp lý nhưng tổng giá quá lớn so với số người mua tiềm năng; một tài sản ngân hàng không nhận thế chấp thì người mua phải trả toàn bộ bằng tiền mặt, làm số người mua thu hẹp.
Thị trường người mua, thị trường người bán và “đóng băng”
Thị trường người bán là giai đoạn cầu lớn hơn cung ở mức giá hiện tại: tài sản bán nhanh, người bán ít phải giảm giá, có khi người mua phải cạnh tranh. Thị trường người mua là giai đoạn ngược lại: hàng chào bán nhiều, người mua có thời gian chọn lựa và đàm phán, người bán phải chấp nhận giảm giá hoặc chờ lâu. Ở các nước có dữ liệu, người ta hay dùng số tháng tồn hàng (bao nhiêu tháng để bán hết hàng đang chào với tốc độ hiện tại) để nhận diện hai trạng thái này.
“Đóng băng” là cách nói báo chí Việt Nam cho trạng thái thanh khoản cực thấp: rất ít giao dịch, người bán không chịu hạ giá vì kỳ vọng giá cũ, người mua không chịu trả vì kỳ vọng giá giảm thêm. Khoảng cách kỳ vọng giữa hai bên làm giao dịch gần như dừng lại, trong khi giá chào trên giấy tờ có thể vẫn không đổi. Đó là lý do trong giai đoạn này, chỉ số giá chào ít nói lên điều gì.
Điểm cần nhớ: giá và thanh khoản không phải lúc nào cũng đi cùng chiều ngay lập tức. Thị trường thường “điều chỉnh bằng thanh khoản trước, bằng giá sau”: khi cầu yếu đi, khối lượng giao dịch giảm trước, giá chốt giảm chậm hơn vì người bán chưa muốn chấp nhận.
Ví dụ giả định: cùng giá trị, khác thanh khoản
Ví dụ giả định. Anh K có hai tài sản cùng giá trị thị trường ước tính 6 tỷ đồng: một căn hộ hai phòng ngủ trong khu dân cư đông đúc, có giấy chứng nhận; và một lô đất nền 250 mét vuông ở khu đô thị mới chưa có dân, đã có giấy chứng nhận nhưng hạ tầng xung quanh chưa hoàn thiện.
Khi cần tiền gấp trong một tháng, căn hộ có nhiều người mua tiềm năng là gia đình trẻ, có thể vay ngân hàng, nên anh K có thể bán ở mức giảm nhẹ so với giá trị. Lô đất có ít người mua hơn, phần lớn là người mua để giữ tài sản, nhạy với tâm lý thị trường; để bán trong một tháng có thể phải giảm sâu hơn đáng kể.
Hai tài sản có cùng “giá trị” trên giấy nhưng khác hẳn nhau về “giá trị khi cần tiền”. Đây là lý do người định giá cho ngân hàng thường áp tỷ lệ cho vay khác nhau cho các loại tài sản, và lý do người lập kế hoạch tài chính cá nhân khuyên không dồn toàn bộ tài sản vào loại kém thanh khoản.
Hiểu lầm thường gặp
“Giá chào không giảm nghĩa là thị trường vẫn tốt.” Giá chào có thể đứng yên trong khi gần như không ai mua ở giá đó. Thanh khoản phải đọc qua khối lượng giao dịch và giá chốt, không qua giá chào.
“Tài sản đắt thì thanh khoản tốt.” Giá trị cao làm thu hẹp số người mua đủ khả năng. Nhiều tài sản cao cấp có thời gian bán dài nhất thị trường.
“Thanh khoản là đặc tính cố định của tài sản.” Thanh khoản của cùng một tài sản thay đổi theo thời kỳ thị trường, chính sách tín dụng, tình trạng pháp lý. Căn hộ dễ bán năm nay có thể khó bán năm sau.
“Thanh khoản thấp là xấu.” Thanh khoản thấp là chi phí cần tính đến, không phải khuyết điểm tuyệt đối. Người nắm giữ dài hạn, không cần tiền gấp có thể chấp nhận tài sản thanh khoản thấp nếu nó đáp ứng mục tiêu khác.
Khái niệm liên quan
Các mục từ gần với thanh khoản bất động sản:
- Tỷ lệ hấp thụ: số sản phẩm bán được trên số sản phẩm chào bán trong một kỳ, thường dùng cho dự án mới.
- Giá chào và giá giao dịch: khoảng cách giữa hai mức này mở rộng khi thanh khoản giảm.
- Tồn kho bất động sản: số sản phẩm đã chào bán nhưng chưa bán được; tồn kho cao kéo dài là dấu hiệu thanh khoản thấp.
- Đóng băng thị trường: cách nói chỉ trạng thái giao dịch gần như dừng do khoảng cách kỳ vọng giữa người mua và người bán.
- Chiết khấu thanh khoản: phần giảm giá mà người định giá áp cho tài sản khó bán khi phải bán trong thời hạn ngắn.
- Tài sản bảo đảm: ngân hàng cân nhắc thanh khoản khi nhận thế chấp, vì nếu phải xử lý tài sản thì cần bán được trong thời gian hợp lý.
Câu hỏi thường gặp
Vì sao bất động sản kém thanh khoản hơn cổ phiếu?
Cổ phiếu cùng mã giống hệt nhau, giao dịch trên sàn tập trung với rất nhiều người mua bán, chi phí giao dịch thấp, chuyển quyền nhanh. Bất động sản thì mỗi tài sản là duy nhất, phải tìm người mua phù hợp, kiểm tra pháp lý, công chứng, đăng ký, nộp thuế phí, nên mất thời gian và chi phí lớn hơn nhiều.
Bán nhanh để có tiền thì thường phải giảm bao nhiêu?
Không có tỷ lệ chung. Mức giảm phụ thuộc loại tài sản, vị trí, pháp lý và trạng thái thị trường lúc bán. Trong thị trường người bán, mức giảm có thể rất nhỏ; trong thị trường trầm lắng, tài sản kém phổ thông có thể phải giảm sâu. Tham khảo giá chốt các giao dịch tương tự gần nhất là cách ước lượng sát nhất.
Thanh khoản thấp có làm giá trị bất động sản thấp đi không?
Có ảnh hưởng. Trong định giá, tài sản kém thanh khoản thường bị áp mức chiết khấu hoặc yêu cầu tỷ suất lợi nhuận cao hơn để bù cho rủi ro không bán được khi cần. Hai tài sản cho dòng tiền như nhau, tài sản dễ bán hơn thường được trả giá cao hơn.
Chỉ số nào cho biết thị trường đang đóng băng?
Không có định nghĩa chính thức. Các dấu hiệu thường được dùng là khối lượng giao dịch giảm mạnh so với cùng kỳ, tỷ lệ hấp thụ dự án mới thấp, thời gian chào bán kéo dài và khoảng cách giá chào với giá chốt nới rộng. Nên đọc nhiều nguồn và chú ý định nghĩa số liệu của từng nguồn.
Đất nền có phải lúc nào cũng kém thanh khoản hơn căn hộ không?
Không phải lúc nào. Trong giai đoạn thị trường hưng phấn, đất nền có thể được mua bán rất nhanh, thậm chí nhanh hơn căn hộ, vì nhiều người mua để chờ tăng giá. Nhưng chính vì người mua chủ yếu là nhà đầu tư, thanh khoản đất nền dễ sụt mạnh khi tâm lý đảo chiều.