Khấu hao bất động sản là việc phân bổ một cách có hệ thống giá trị của ngôi nhà, công trình vào chi phí qua các năm mà tài sản được sử dụng. Đây là khái niệm kế toán và thuế: nó không đo ngôi nhà xuống cấp bao nhiêu, mà trả lời câu hỏi “phần giá trị bỏ ra để xây nhà nên được tính vào chi phí của năm nào”.
Khấu hao khác hao mòn, là sự giảm giá trị hay chất lượng thực tế của công trình do thời gian, sử dụng, lỗi thời. Một ngôi nhà có thể đã khấu hao hết trên sổ sách mà vẫn ở tốt; ngược lại, một ngôi nhà mới có thể mất giá nhanh vì bố cục lỗi thời dù sổ sách còn giá trị lớn.
Điểm then chốt thứ ba: đất không bị khấu hao. Đất không hao mòn qua sử dụng như công trình. Với quyền sử dụng đất có thời hạn, kế toán phân bổ theo thời hạn, nhưng đó là phân bổ quyền, không phải đất mòn đi. Mục từ này giải thích ba điểm trên, nguồn gốc khái niệm, các phương pháp và những hiểu lầm thường gặp.
Định nghĩa: khấu hao là phân bổ, không phải đo hư hỏng
Khi một doanh nghiệp bỏ ra một khoản tiền lớn để xây nhà xưởng hay toà văn phòng, toàn bộ khoản đó không được tính hết vào chi phí năm xây, vì công trình sẽ phục vụ hoạt động kinh doanh hàng chục năm. Kế toán ghi nhận công trình là tài sản cố định theo nguyên giá (giá xây hoặc mua cộng chi phí liên quan), rồi mỗi năm chuyển một phần nguyên giá sang chi phí. Phần chuyển đó gọi là khấu hao; phần còn lại trên sổ gọi là giá trị còn lại.
Như vậy khấu hao là kỹ thuật phân bổ chi phí theo nguyên tắc phù hợp giữa doanh thu và chi phí: chi phí của một tài sản được ghi nhận dần trong những kỳ mà tài sản đó tạo ra doanh thu. Mức khấu hao mỗi năm phụ thuộc thời gian sử dụng ước tính và phương pháp chọn, không phụ thuộc việc ngôi nhà năm đó có thêm vết nứt nào hay không.
Trong pháp luật thuế, khấu hao còn quan trọng vì nó là chi phí được trừ khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp, nếu tuân theo khung thời gian và phương pháp được quy định. Vì vậy cùng một toà nhà có thể có “khấu hao kế toán” và “khấu hao theo thuế” khác nhau, tạo ra chênh lệch tạm thời mà kế toán phải theo dõi.
Phân biệt khấu hao và các khái niệm gần
Ba khái niệm dưới đây thường bị dùng lẫn trong mua bán nhà cũ. Bảng so sánh theo người dùng khái niệm và mục đích.
| Khái niệm | Ai dùng | Đo cái gì | Ví dụ |
|---|---|---|---|
| Khấu hao kế toán | Kế toán doanh nghiệp | Phần nguyên giá phân bổ vào chi phí mỗi kỳ | Toà văn phòng nguyên giá lớn, khấu hao đường thẳng theo thời gian sử dụng ước tính |
| Hao mòn vật lý | Thẩm định viên, kỹ sư | Mức xuống cấp thực tế của kết cấu, vật liệu | Mái thấm, cốt thép gỉ, tường bong tróc |
| Hao mòn chức năng | Thẩm định viên | Giảm giá trị do thiết kế lỗi thời | Nhà ống không giếng trời, phòng tối, không chỗ để ô tô |
| Hao mòn kinh tế (lỗi thời bên ngoài) | Thẩm định viên | Giảm giá trị do yếu tố ngoài tài sản | Đường trước nhà bị rào lâu năm, khu vực bị ô nhiễm |
| Tỷ lệ chất lượng còn lại | Cơ quan thuế, định giá | Phần trăm giá trị còn lại của công trình theo tuổi | Dùng khi tính lệ phí trước bạ nhà đã qua sử dụng |
Khấu hao là con số trên sổ, các loại hao mòn là đánh giá về hiện trạng và thị trường. Khi định giá một ngôi nhà cũ để mua bán, người ta dùng khái niệm hao mòn; khi lập báo cáo tài chính của doanh nghiệp sở hữu ngôi nhà đó, người ta dùng khấu hao.
Vì sao đất không khấu hao
Lý do kinh tế đơn giản: đất không bị “dùng hết”. Một căn nhà sau năm mươi năm có thể phải đập đi xây lại, nhưng mảnh đất dưới nó vẫn còn nguyên khả năng chịu một công trình mới. Chuẩn mực kế toán ở nhiều nước vì vậy tách giá trị đất ra khỏi công trình khi mua một bất động sản, chỉ khấu hao phần công trình.
Ở Việt Nam, vì người sử dụng đất có quyền sử dụng đất chứ không sở hữu đất, doanh nghiệp ghi nhận quyền sử dụng đất là tài sản cố định vô hình. Theo nguyên tắc của chế độ quản lý tài sản cố định, quyền sử dụng đất lâu dài không trích khấu hao; quyền sử dụng đất có thời hạn, như đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, được phân bổ dần theo thời hạn. Đó không phải vì đất mòn đi mà vì quyền của doanh nghiệp đối với đất sẽ hết vào một ngày xác định.
Hệ quả thực tế: trên báo cáo tài chính của doanh nghiệp sở hữu nhiều đất lâu năm, giá trị đất thường nằm ở mức giá gốc từ nhiều năm trước, thấp xa giá thị trường. Đây là một nguồn chênh lệch lớn giữa giá trị sổ sách và giá trị thực khi định giá doanh nghiệp bất động sản.
Nguồn gốc và các phương pháp khấu hao
Khái niệm ra đời cùng tài sản lớn và dài hạn. Kế toán khấu hao phát triển mạnh ở thế kỷ 19 khi các công ty đường sắt, nhà máy phải xử lý chi phí của đường ray, đầu máy, nhà xưởng dùng hàng chục năm. Không có khấu hao, lợi nhuận của năm đầu tư sẽ âm nặng và các năm sau lại phồng lên giả tạo.
Khấu hao đường thẳng. Chia đều nguyên giá trừ giá trị thanh lý ước tính cho số năm sử dụng. Đây là phương pháp phổ biến nhất với nhà cửa, vật kiến trúc vì công trình phục vụ tương đối đều qua các năm.
Khấu hao số dư giảm dần. Khấu hao nhiều ở các năm đầu, ít dần về sau. Thường dùng cho máy móc, thiết bị công nghệ nhanh lỗi thời, ít dùng cho nhà cửa.
Khấu hao theo sản lượng. Khấu hao theo khối lượng sản phẩm tạo ra. Phù hợp với máy móc sản xuất, hầu như không dùng cho bất động sản.
Thời gian khấu hao do quy định khung. Ở Việt Nam, thời gian trích khấu hao từng nhóm tài sản, trong đó có nhà cửa, vật kiến trúc, được Bộ Tài chính quy định theo khung; doanh nghiệp chọn trong khung và đăng ký. Mức cụ thể cần tra văn bản hiện hành.
Ví dụ giả định: sổ sách đi xuống, giá thị trường đi lên
Ví dụ giả định. Một doanh nghiệp mua một toà nhà văn phòng nhỏ, tổng giá 30 tỷ đồng, trong đó phần quyền sử dụng đất lâu dài được xác định là 20 tỷ và phần công trình 10 tỷ. Doanh nghiệp chọn khấu hao công trình theo đường thẳng trong 25 năm, không tính giá trị thanh lý. Mỗi năm chi phí khấu hao là 400 triệu đồng; phần đất 20 tỷ giữ nguyên trên sổ.
Mười năm sau, giá trị còn lại của công trình trên sổ là 6 tỷ, tổng giá trị sổ sách của toà nhà là 26 tỷ. Trong cùng thời gian, giả sử giá đất khu vực tăng và toà nhà có thể bán 45 tỷ. Khoảng cách 19 tỷ giữa giá trị sổ sách và giá thị trường đến gần như hoàn toàn từ đất, trong khi công trình thật sự đã cũ đi.
Ví dụ cho thấy vì sao người phân tích doanh nghiệp bất động sản luôn đánh giá lại tài sản theo giá thị trường, và vì sao trong mua bán nhà phố cũ, người ta thường nói “mua đất tặng nhà”: phần công trình đã khấu hao, hao mòn gần hết, giá trị nằm ở đất.
Hiểu lầm thường gặp
“Khấu hao hết là nhà không còn giá trị.” Khấu hao hết chỉ có nghĩa nguyên giá đã được phân bổ xong trên sổ. Công trình vẫn có thể dùng tốt nhiều năm và có giá trị thị trường. Ngược lại, nhà còn giá trị sổ sách lớn có thể đã mất giá vì hao mòn chức năng.
“Cá nhân cho thuê nhà được trừ khấu hao khi tính thuế.” Ở Việt Nam, cá nhân cho thuê tài sản nộp thuế theo tỷ lệ trên doanh thu, không trừ chi phí, nên khấu hao không ảnh hưởng thuế của họ. Ở một số nước khác, như Hoa Kỳ, chủ nhà cho thuê được trừ khấu hao phần công trình nhà ở cho thuê trong khoảng hơn hai mươi bảy năm; đó là đặc thù hệ thống thuế của nước đó.
“Đất không khấu hao nên luôn tăng giá.” Đất không khấu hao vì không mòn qua sử dụng, không phải vì giá luôn tăng. Giá đất vẫn có thể giảm khi thị trường đi xuống, khi quy hoạch thay đổi bất lợi hoặc khi khu vực mất sức hút. Kế toán ghi nhận tổn thất khi giá trị có thể thu hồi thấp hơn giá trị sổ sách.
“Khấu hao là tiền thực chi mỗi năm.” Khấu hao là chi phí không bằng tiền: tiền đã chi một lần khi mua hoặc xây. Vì vậy dòng tiền của một bất động sản cho thuê thường cao hơn lợi nhuận kế toán đúng bằng phần khấu hao.
Khái niệm liên quan
Các mục từ gần với khấu hao:
- Nguyên giá: toàn bộ chi phí bỏ ra để có tài sản ở trạng thái sẵn sàng sử dụng, làm cơ sở tính khấu hao.
- Giá trị còn lại: nguyên giá trừ khấu hao luỹ kế, là giá trị trên sổ của tài sản tại một thời điểm.
- Bất động sản đầu tư: nhà, đất doanh nghiệp nắm giữ để cho thuê hoặc chờ tăng giá, được hạch toán theo chuẩn mực riêng; cách ghi nhận và khấu hao khác bất động sản dùng cho sản xuất kinh doanh.
- Niên hạn sử dụng công trình: thời hạn kỹ thuật mà công trình được thiết kế để sử dụng, khác thời gian khấu hao trên sổ.
- Hao mòn chức năng: giảm giá trị do thiết kế lỗi thời so với nhu cầu hiện tại.
- Giá trị hợp lý: giá có thể nhận được khi bán tài sản trong giao dịch bình thường tại ngày đánh giá; một số chuẩn mực quốc tế cho phép ghi bất động sản đầu tư theo giá trị này thay vì giá gốc trừ khấu hao.
Câu hỏi thường gặp
Nhà ở của hộ gia đình có phải tính khấu hao không?
Không. Khấu hao là khái niệm kế toán và thuế áp dụng cho tài sản của doanh nghiệp, tổ chức có nghĩa vụ hạch toán. Hộ gia đình không phải trích khấu hao ngôi nhà mình ở. Tuy nhiên khi bán nhà cũ hay tính lệ phí trước bạ, khái niệm chất lượng còn lại của công trình vẫn được dùng.
Thời gian khấu hao nhà cửa có phải là tuổi thọ của nhà không?
Không nhất thiết. Thời gian khấu hao là lựa chọn kế toán trong khung quy định, phản ánh thời gian doanh nghiệp dự kiến dùng tài sản để tạo doanh thu. Tuổi thọ kỹ thuật của công trình phụ thuộc kết cấu, vật liệu, bảo trì và có thể dài hơn nhiều.
Doanh nghiệp mua nhà có đất thì tách giá đất và công trình thế nào?
Thường dựa vào hợp đồng nếu hợp đồng tách giá, hoặc dựa vào định giá phân bổ giữa đất và công trình. Phần đất ghi nhận là quyền sử dụng đất, phần công trình ghi nhận là nhà cửa và khấu hao. Cách tách ảnh hưởng chi phí khấu hao nhiều năm nên cần căn cứ rõ ràng.
Sửa chữa lớn có làm tăng nguyên giá để khấu hao tiếp không?
Nếu chi phí nâng cấp làm tăng thời gian sử dụng hoặc công năng của tài sản, kế toán có thể ghi tăng nguyên giá và khấu hao tiếp. Nếu chỉ là sửa chữa để duy trì trạng thái bình thường, chi phí được ghi vào chi phí trong kỳ. Ranh giới giữa hai loại thường cần xét theo chuẩn mực và hồ sơ cụ thể.
Vì sao báo cáo tài chính doanh nghiệp bất động sản hay lệch xa giá thị trường?
Vì tài sản thường được ghi theo giá gốc, công trình bị trừ khấu hao còn đất giữ nguyên giá mua từ nhiều năm trước, trong khi giá thị trường biến động theo thời gian. Người đọc báo cáo cần xem thuyết minh về giá trị hợp lý hoặc định giá độc lập nếu có, thay vì chỉ nhìn tổng tài sản.