Thuế tài sản, hiểu theo nghĩa thông dụng ở các nước, là thuế hằng năm đánh trên giá trị bất động sản mà một người đang sở hữu, thường gồm cả đất lẫn nhà và công trình trên đất. Khác với thuế thu nhập khi bán, thuế tài sản thu đều đặn mỗi năm dù chủ sở hữu có bán hay không, dựa trên giá trị được cơ quan định giá xác định định kỳ.
Việt Nam hiện chưa có một sắc thuế tài sản theo nghĩa đó. Thứ gần nhất là thuế sử dụng đất phi nông nghiệp: đánh hằng năm trên đất ở, đất sản xuất kinh doanh, tính theo diện tích và giá đất trong bảng giá, không đánh vào giá trị ngôi nhà. Vì mức thu thấp và chỉ đánh vào đất, nó khác thuế tài sản ở cả cơ sở tính lẫn tác động.
Mục từ này giải thích khái niệm thuế tài sản, phân biệt với thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, các biến thể như thuế nhà thứ hai, thuế đất để trống, và những tranh luận chung quanh. Bài mô tả khái niệm, không dự đoán chính sách; khi đọc tin về đề xuất thuế mới, nên phân biệt đề xuất với quy định đã có hiệu lực.
Định nghĩa và các yếu tố của thuế tài sản
Một sắc thuế tài sản điển hình có bốn yếu tố. Đối tượng: đất, nhà, công trình, có nơi gồm cả tài sản khác như phương tiện. Cơ sở tính: giá trị tài sản do cơ quan định giá công xác định, thường theo chu kỳ vài năm một lần bằng phương pháp định giá hàng loạt. Thuế suất: tỷ lệ phần trăm mỗi năm, thường do chính quyền địa phương quyết định trong khung. Miễn giảm: cho nhà ở chính, người cao tuổi, người thu nhập thấp, tài sản công ích.
Ở nhiều nước, thuế tài sản là nguồn thu quan trọng của chính quyền địa phương, dùng để trả cho trường học, đường sá, dịch vụ công tại chỗ. Mối liên hệ “nộp thuế cho địa phương, nhận dịch vụ tại địa phương” làm thuế tài sản trở thành công cụ tài chính công gắn với đô thị, khác các thuế thu về trung ương.
Trong kinh tế học, thuế tài sản được xem là loại thuế khó né vì bất động sản không dịch chuyển được, và có thể khuyến khích sử dụng đất hiệu quả hơn nếu đánh đủ nặng vào phần đất. Điểm yếu thường được nêu là gánh nặng với người có tài sản giá trị cao nhưng thu nhập thấp, như người cao tuổi sống trong nhà cũ ở khu đất lên giá.
Nguồn gốc: thuế nhà đất ở Việt Nam qua các thời kỳ
Thuế đánh vào đất có lịch sử rất dài ở Việt Nam. Các triều đại phong kiến thu thuế ruộng đất tính theo diện tích và hạng ruộng, thường nộp bằng thóc, và lập sổ địa bạ để làm căn cứ thu. Thời Pháp thuộc có thuế điền thổ. Đó đều là thuế đánh vào đất theo diện tích và chất lượng, chưa phải thuế tài sản theo giá trị thị trường như cách hiểu hiện đại.
Sau đổi mới, Pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1992 đặt ra thuế hằng năm với đất ở, đất xây dựng công trình. Tên gọi có chữ “nhà” nhưng thực tế pháp lệnh chủ yếu thu trên đất, tính theo diện tích nhân với mức thuế bằng một số lần thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng, rồi quy ra tiền. Cách tính này gần như tách rời giá trị thị trường của đất đô thị.
Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 thay pháp lệnh, chuyển sang tính theo giá đất do Nhà nước quy định và thuế suất luỹ tiến theo phần diện tích vượt hạn mức. Đây là bước gần hơn tới thuế trên giá trị, nhưng vẫn chỉ đánh vào đất, dùng giá Nhà nước và thuế suất thấp. Khoảng cách giữa sắc thuế này với một thuế tài sản đầy đủ là lý do chủ đề thuế tài sản thường xuyên trở lại trong các thảo luận cải cách thuế.
Thuế tài sản và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Bảng so sánh mô hình thuế tài sản thông dụng với thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đang áp dụng ở Việt Nam, ở mức nguyên lý.
| Tiêu chí | Thuế tài sản (mô hình thông dụng) | Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (Việt Nam) |
|---|---|---|
| Đối tượng | Đất và công trình trên đất | Đất phi nông nghiệp, không đánh vào nhà |
| Cơ sở tính | Giá trị tài sản theo định giá định kỳ | Diện tích nhân giá đất theo quy định của Nhà nước |
| Thuế suất | Thường do địa phương quyết định trong khung | Luỹ tiến theo diện tích vượt hạn mức, do luật quy định |
| Vai trò ngân sách | Thường là nguồn thu lớn của địa phương | Tỷ trọng nhỏ trong thu ngân sách |
| Văn bản gốc | Luật thuế tài sản hoặc luật thuế địa phương | Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 |
| Tác động tới người giữ nhiều nhà đất | Có thể đáng kể nếu thuế suất cao hoặc luỹ tiến theo số tài sản | Hạn chế, vì mức thu thấp |
Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010, áp dụng từ năm 2012, thay cho thuế nhà, đất theo pháp lệnh năm 1992. Tên gọi “thuế nhà đất” vẫn được người dân dùng, nhưng sắc thuế hiện hành không tính trên giá trị ngôi nhà.
Các biến thể của thuế tài sản
Thuế giá trị đất. Chỉ đánh vào phần giá trị đất, không đánh vào công trình. Ý tưởng bắt nguồn từ Henry George cuối thế kỷ 19, được các nhà kinh tế đánh giá là ít làm méo quyết định đầu tư vì không “phạt” việc xây dựng, cải tạo.
Thuế suất phân tầng đất và công trình. Đánh thuế suất cao hơn với đất, thấp hơn với công trình. Một số thành phố từng áp dụng để khuyến khích xây dựng trên đất trống ở khu trung tâm.
Thuế nhà thứ hai hoặc nhà không ở. Đánh thêm hoặc đánh nặng hơn với bất động sản không phải nơi ở chính. Ở Việt Nam, ý tưởng đánh thuế người sở hữu nhiều nhà đất đã được đưa ra thảo luận trong các lần bàn về chính sách thuế, nhưng phải đọc văn bản được thông qua mới biết có áp dụng hay không và áp dụng thế nào.
Thuế nhà, đất để trống. Đánh vào bất động sản bỏ không trong thời gian dài, nhằm đưa nhà trống ra thị trường cho thuê hoặc buộc phát triển đất. Một số đô thị như Vancouver (Canada) đã áp dụng thuế nhà bỏ trống từ cuối thập niên 2010. Khó khăn là xác định thế nào là “bỏ trống” và kiểm chứng.
Thuế luỹ tiến theo giá trị. Tài sản giá trị càng cao thì thuế suất càng cao, hoặc chỉ đánh trên phần vượt một ngưỡng miễn thuế. Biến thể này nhắm tới phân phối lại, nhưng làm tăng động cơ chia nhỏ hoặc đứng tên hộ tài sản.
Ví dụ giả định: cùng một căn nhà, hai cách đánh thuế
Ví dụ giả định với các tỷ lệ chỉ để minh hoạ. Gia đình G sở hữu một căn nhà phố 60 mét vuông đất. Theo bảng giá giả định, đất ở vị trí đó là 50 triệu đồng mỗi mét vuông, tức 3 tỷ đồng; giá thị trường của cả căn nhà gồm đất và công trình là 9 tỷ.
Theo cách tính kiểu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, cơ sở tính là 3 tỷ (diện tích nhân giá đất Nhà nước), nhân một thuế suất rất nhỏ áp cho phần trong hạn mức, ra một số tiền nhỏ mỗi năm. Theo một mô hình thuế tài sản giả định đánh 0,5% mỗi năm trên giá trị thị trường, cơ sở tính là 9 tỷ, số thuế là 45 triệu đồng mỗi năm, chênh nhiều lần.
Ví dụ cho thấy vì sao tranh luận về thuế tài sản luôn xoay quanh ba câu hỏi: lấy giá nào làm cơ sở (giá Nhà nước hay giá thị trường), có đánh vào nhà ở chính hay không, và người có tài sản lớn nhưng thu nhập nhỏ sẽ nộp thế nào. Con số trong ví dụ không đại diện cho bất kỳ đề xuất chính sách nào.
Những tranh luận chính quanh thuế tài sản
Công bằng theo khả năng chi trả. Thuế tài sản đánh vào giá trị tài sản, không vào thu nhập. Người về hưu sống trong căn nhà cũ ở khu đất lên giá có thể có tài sản lớn nhưng thu nhập nhỏ. Các nước xử lý bằng miễn giảm cho nhà ở chính, trần tăng thuế mỗi năm, hoặc cho hoãn nộp đến khi bán nhà hay thừa kế.
Chất lượng định giá. Thuế chỉ công bằng khi giá trị đánh thuế phản ánh đúng thứ tự giá trị giữa các tài sản. Nếu định giá hàng loạt sai lệch có hệ thống, ví dụ định giá thấp nhà đắt và định giá cao nhà rẻ, thuế trở nên luỹ thoái dù thuế suất bằng nhau. Đo chất lượng định giá là một chuyên ngành riêng.
Tác động lên thị trường. Thuế nắm giữ cao làm tăng chi phí giữ nhà để trống hoặc giữ đất chờ giá, có thể đẩy thêm nguồn cung ra thị trường cho thuê và mua bán. Mặt khác, tác động lên giá phụ thuộc mức thuế, cách áp và kỳ vọng của người mua; không thể suy ra một chiều từ lý thuyết.
Năng lực quản lý. Cần cơ sở dữ liệu đất đai, nhà ở đầy đủ, liên thông giữa đăng ký đất đai và cơ quan thuế, xác định được ai sở hữu bao nhiêu tài sản ở đâu. Việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia vì vậy thường được coi là điều kiện tiên quyết cho mọi thiết kế thuế tài sản.
Hiểu lầm và khái niệm liên quan
Hiểu lầm: Việt Nam đã có thuế nhà. Sắc thuế hằng năm hiện hành với nhà đất đô thị là thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, chỉ đánh vào đất. Lệ phí trước bạ là khoản nộp khi đăng ký, không phải thuế hằng năm. Thuế thu nhập khi bán là thuế trên giao dịch.
Hiểu lầm: thuế tài sản chỉ nhắm vào người giàu. Ở nhiều nước, gần như mọi chủ nhà đều nộp thuế tài sản, kể cả người có nhà nhỏ; tính chất “nhắm vào người giàu” chỉ có khi thiết kế ngưỡng miễn, luỹ tiến hoặc đánh vào nhà thứ hai.
Khái niệm liên quan: định giá hàng loạt. Thuế tài sản cần định giá hàng trăm nghìn bất động sản theo chu kỳ, dùng mô hình thống kê và dữ liệu giao dịch. Chất lượng định giá quyết định tính công bằng của thuế.
Khái niệm liên quan: thuế lãi vốn. Thuế lãi vốn đánh khi bán, trên phần lãi; thuế tài sản đánh khi nắm giữ, trên toàn bộ giá trị. Hai loại có thể cùng tồn tại trong một hệ thống thuế.
Câu hỏi thường gặp
Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có phải nộp cho nhà chung cư không?
Có, với phần đất ở gắn với nhà chung cư được phân bổ cho từng căn hộ, theo cách xác định trong văn bản hướng dẫn. Vì diện tích đất phân bổ cho mỗi căn thường nhỏ nên số thuế hằng năm thấp. Người sở hữu căn hộ nhận thông báo và nộp như với nhà riêng lẻ.
Nếu có thuế tài sản thì có thay thuế sử dụng đất không?
Về nguyên tắc thiết kế, một sắc thuế tài sản đầy đủ thường thay thế hoặc tích hợp thuế đất hằng năm để tránh đánh hai lần trên cùng cơ sở. Cách làm cụ thể ở Việt Nam, nếu có, phụ thuộc vào luật được thông qua; hiện chỉ mô tả được ở mức nguyên lý.
Thuế tài sản ở các nước được tính theo giá nào?
Phần lớn dựa trên giá trị do cơ quan định giá công xác định, gọi là giá trị đánh thuế, thường thấp hơn hoặc gần giá thị trường, cập nhật theo chu kỳ. Một số nơi dùng giá trị cho thuê hằng năm thay cho giá bán. Một số nơi giới hạn mức tăng giá trị đánh thuế mỗi năm để tránh sốc thuế.
Đất để trống không xây có phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp không?
Có. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đánh vào đất ở đã được xác định mục đích, không phụ thuộc có nhà hay chưa. Luật còn có quy định thuế suất cao hơn với đất sử dụng không đúng mục đích hoặc chưa sử dụng theo quy định, mức cụ thể cần tra văn bản hiện hành.
Thuế tài sản có làm giá thuê nhà tăng không?
Kinh tế học cho thấy phần thuế đánh vào công trình có thể được chuyển một phần sang người thuê qua giá thuê, còn phần thuế đánh vào đất khó chuyển hơn vì cung đất cố định. Mức chuyển thực tế tuỳ cung cầu thị trường thuê ở từng nơi, không có câu trả lời chung.