Thuế giá trị gia tăng (VAT, ở Việt Nam gọi là thuế GTGT) khi mua căn hộ là khoản thuế gián thu tính trên giá bán căn hộ của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, trong đó phần giá trị quyền sử dụng đất được trừ ra khỏi giá tính thuế. Người mua là người thực sự gánh thuế vì thuế nằm trong giá; chủ đầu tư là người kê khai và nộp cho Nhà nước.
Vì vậy trên hợp đồng mua căn hộ từ chủ đầu tư thường có các dòng tách riêng: giá bán căn hộ (đã gồm hoặc chưa gồm thuế GTGT), giá trị quyền sử dụng đất hoặc tiền sử dụng đất được trừ, và kinh phí bảo trì phần sở hữu chung. Đọc đúng ba dòng này là biết mình đang trả thuế trên phần nào.
Mục từ này giải thích thuế GTGT là gì, vì sao phần đất không chịu thuế, cách thuế xuất hiện trong hợp đồng, các trường hợp không có thuế GTGT như mua lại căn hộ của cá nhân, và những hiểu lầm hay gặp. Thuế suất cụ thể và cách xác định phần giá đất được trừ do luật thuế hiện hành quy định; cần kiểm văn bản đang có hiệu lực cho từng giao dịch.
Thuế giá trị gia tăng là gì
Thuế giá trị gia tăng là thuế đánh vào phần giá trị tăng thêm của hàng hoá, dịch vụ qua mỗi khâu sản xuất, lưu thông đến tiêu dùng. Ở mỗi khâu, doanh nghiệp thu thuế đầu ra từ người mua và được khấu trừ thuế đầu vào đã trả khi mua nguyên vật liệu, dịch vụ; phần chênh mới nộp cho Nhà nước. Kết quả cuối cùng là người tiêu dùng cuối chịu toàn bộ thuế trên giá trị sản phẩm.
Việt Nam áp dụng thuế giá trị gia tăng từ năm 1999, thay cho thuế doanh thu. Thuế này là gián thu: người nộp vào ngân sách là doanh nghiệp, người chịu thuế là người mua. Với căn hộ, chủ đầu tư được khấu trừ thuế đầu vào từ chi phí xây dựng, vật liệu, thiết bị, rồi thu thuế đầu ra khi bán căn hộ.
Điều này giải thích vì sao trong giá căn hộ có thuế GTGT còn trong giá thửa đất hai người dân mua bán với nhau thì không: thuế GTGT gắn với hoạt động kinh doanh hàng hoá, dịch vụ, mà việc một cá nhân bán ngôi nhà mình đang ở không phải là kinh doanh theo nghĩa của luật thuế.
Vì sao phần giá trị đất không chịu thuế
Pháp luật thuế giá trị gia tăng Việt Nam xếp chuyển quyền sử dụng đất vào nhóm không chịu thuế GTGT. Lý do có hai lớp. Lớp kinh tế: đất không phải sản phẩm do ai sản xuất ra, không có “giá trị gia tăng” qua khâu sản xuất như xi măng hay thép. Lớp chính sách: việc trao quyền sử dụng đất đã được Nhà nước thu tiền qua tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất; đánh thêm thuế GTGT lên phần này sẽ thành thu hai lần.
Khi một doanh nghiệp bán căn hộ, giá bán gộp cả công trình (phần xây dựng) lẫn phần quyền sử dụng đất chung của toà nhà phân bổ cho căn hộ. Vì vậy luật quy định giá tính thuế GTGT với hoạt động kinh doanh bất động sản là giá chuyển nhượng trừ đi giá đất được trừ. Cách xác định “giá đất được trừ” phụ thuộc cách doanh nghiệp có đất: được giao đất có thu tiền thì thường là tiền sử dụng đất đã nộp, đấu giá thì là giá trúng đấu giá, nhận chuyển nhượng thì là giá nhận chuyển nhượng, v.v., theo văn bản hướng dẫn.
Hệ quả: hai căn hộ cùng giá bán ở hai dự án khác nhau có thể có số thuế GTGT khác nhau, vì phần giá đất được trừ của mỗi dự án khác nhau. Dự án ở nơi đất đắt, phần đất trừ ra lớn, thuế GTGT tính trên phần còn lại nhỏ hơn.
Đọc các dòng tiền trong hợp đồng mua căn hộ
Một hợp đồng mua căn hộ từ chủ đầu tư thường tách giá theo các dòng dưới đây. Tên gọi cụ thể khác nhau tuỳ mẫu hợp đồng, nhưng bản chất tương tự.
| Dòng trong hợp đồng | Bản chất | Có chịu thuế GTGT không |
|---|---|---|
| Giá trị xây dựng căn hộ | Phần công trình, hoàn thiện, thiết bị gắn với căn hộ | Có |
| Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất được trừ) | Phần quyền sử dụng đất phân bổ cho căn hộ | Không, được trừ khỏi giá tính thuế |
| Thuế GTGT | Thuế tính trên phần giá trị xây dựng | Là chính khoản thuế |
| Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung | Khoản tiền nộp để bảo trì phần chung, chuyển cho ban quản trị quản lý | Không, vì không phải doanh thu của chủ đầu tư |
| Phí quản lý tháng đầu, phí dịch vụ khác | Giá dịch vụ của đơn vị quản lý | Tuỳ dịch vụ, theo hoá đơn của bên cung cấp |
Khi so giá giữa các dự án, nên so cùng một cơ sở: giá đã gồm thuế GTGT nhưng chưa gồm kinh phí bảo trì, hoặc giá đã gồm tất cả. Nhiều bảng giá quảng cáo dùng giá “chưa gồm VAT” để con số trông thấp hơn; đọc chú thích nhỏ trước khi so.
Thuế GTGT trong chuỗi hình thành giá căn hộ
Để thấy vì sao thuế GTGT gắn với phần xây dựng, hãy nhìn chuỗi từ lúc khởi công tới lúc bàn giao. Chủ đầu tư thuê nhà thầu thi công, mua thép, xi măng, thang máy, thiết bị; mỗi hoá đơn đầu vào đều có thuế GTGT mà chủ đầu tư đã trả. Khi bán căn hộ, chủ đầu tư thu thuế GTGT đầu ra từ người mua, rồi trừ đi tổng thuế đầu vào đã trả, chỉ nộp phần chênh lệch.
Nhờ cơ chế khấu trừ, thuế không bị “chồng” qua mỗi khâu: thép chịu thuế ở khâu nhà máy, nhưng khi thép thành một phần căn hộ, thuế đó được khấu trừ, chỉ phần giá trị tăng thêm do chủ đầu tư tạo ra mới chịu thuế mới. Người mua cuối cùng gánh tổng thuế tương ứng với toàn bộ giá trị xây dựng của căn hộ, không hơn.
Đây cũng là lý do thuế GTGT trong giá căn hộ được thu theo từng đợt thanh toán: mỗi đợt người mua trả tiền là một lần chủ đầu tư ghi nhận doanh thu và thuế đầu ra tương ứng. Với nhà hình thành trong tương lai, chủ đầu tư thu theo tiến độ nên kê khai thuế theo tiến độ thu tiền, không đợi bàn giao. Chi tiết thời điểm xác định thuế theo văn bản hướng dẫn hiện hành.
Những trường hợp không có thuế GTGT
Mua lại căn hộ của cá nhân. Cá nhân bán căn hộ mình sở hữu, không phải hoạt động kinh doanh thường xuyên, không phải kê khai thuế GTGT cho giao dịch đó. Người bán chỉ có nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng; người mua nộp lệ phí trước bạ. Vì vậy mua căn hộ thứ cấp không có dòng thuế GTGT trên hợp đồng.
Chuyển nhượng hợp đồng mua căn hộ giữa cá nhân. Khi người mua đầu tiên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai cho người khác, phần thuế GTGT đã được tính trong giá gốc với chủ đầu tư. Giao dịch chuyển nhượng hợp đồng giữa hai cá nhân phát sinh thuế thu nhập cá nhân của người chuyển nhượng, không phát sinh thuế GTGT mới.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuần. Bán một thửa đất trống, dù người bán là cá nhân hay doanh nghiệp, phần quyền sử dụng đất thuộc nhóm không chịu thuế GTGT. Nếu doanh nghiệp bán đất đã đầu tư hạ tầng, phần hạ tầng có thể chịu thuế theo hướng dẫn.
Cho thuê nhà của cá nhân dưới ngưỡng doanh thu. Cá nhân cho thuê nhà có doanh thu dưới ngưỡng do luật quy định không phải nộp thuế GTGT; trên ngưỡng thì nộp theo tỷ lệ trên doanh thu cùng với thuế thu nhập cá nhân. Ngưỡng cụ thể có thể được điều chỉnh qua các lần sửa luật, nên cần tra văn bản hiện hành.
Ví dụ giả định: từ giá niêm yết đến số thuế
Ví dụ giả định, dùng thuế suất minh hoạ là v% để không gắn với con số thật. Một căn hộ có giá niêm yết đã gồm thuế GTGT là 4,2 tỷ đồng, chưa gồm kinh phí bảo trì. Hợp đồng ghi giá trị quyền sử dụng đất phân bổ cho căn hộ là 0,7 tỷ.
Phần chịu thuế là giá trị xây dựng. Nếu gọi X là giá trị xây dựng trước thuế, thì 0,7 tỷ + X + v% × X = 4,2 tỷ. Thuế GTGT là v% × X. Với v càng lớn, phần X càng nhỏ đi một chút, nhưng tổng giá vẫn là 4,2 tỷ. Ngoài ra người mua nộp thêm kinh phí bảo trì theo tỷ lệ luật định trên giá bán (cách tính cụ thể theo văn bản hiện hành), không chịu thuế GTGT.
Ví dụ cho thấy hai điều. Một, thuế GTGT không tính trên toàn bộ 4,2 tỷ. Hai, với cùng giá niêm yết, căn hộ có phần giá đất được trừ lớn thì số thuế GTGT trong giá nhỏ hơn. Người mua thông thường không trực tiếp hưởng lợi gì từ việc tách này vì giá cuối cùng đã cố định, nhưng hiểu cấu trúc giúp kiểm hoá đơn và đối chiếu khi có tranh chấp.
Hiểu lầm và khái niệm liên quan
Hiểu lầm: người mua phải tự nộp thuế GTGT cho cơ quan thuế. Người mua trả thuế cho chủ đầu tư trong giá; chủ đầu tư kê khai, nộp và xuất hoá đơn. Người mua chỉ cần nhận và giữ hoá đơn cho từng đợt thanh toán.
Hiểu lầm: được hoàn thuế GTGT khi mua căn hộ để ở. Chỉ doanh nghiệp, tổ chức kinh doanh dùng tài sản cho hoạt động chịu thuế mới được khấu trừ thuế đầu vào. Cá nhân mua để ở là người tiêu dùng cuối, không được khấu trừ hay hoàn.
Khái niệm liên quan: hoá đơn từng đợt. Mua nhà hình thành trong tương lai thanh toán theo tiến độ, mỗi đợt thu tiền chủ đầu tư phải xuất hoá đơn GTGT tương ứng. Thiếu hoá đơn một đợt là thiếu chứng từ khi cần làm giấy chứng nhận hoặc giải quyết tranh chấp.
Khái niệm liên quan: thuế gián thu và trực thu. Thuế GTGT là thuế gián thu, gánh nặng chuyển sang người mua qua giá. Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng là thuế trực thu, người có thu nhập là người nộp và chịu thuế.
Câu hỏi thường gặp
Giá căn hộ quảng cáo “chưa VAT” thì phải cộng thêm bao nhiêu?
Không thể cộng thẳng thuế suất vào toàn bộ giá, vì phần giá trị quyền sử dụng đất không chịu thuế. Số thuế thực tế phụ thuộc giá đất được trừ của dự án. Cách chắc nhất là hỏi chủ đầu tư bảng tính giá đã gồm thuế cho căn cụ thể và đối chiếu với dự thảo hợp đồng.
Kinh phí bảo trì có phải là một loại thuế không?
Không. Kinh phí bảo trì là khoản người mua nộp để dùng cho việc bảo trì phần sở hữu chung của toà nhà, chủ đầu tư thu hộ rồi phải bàn giao cho ban quản trị nhà chung cư quản lý. Khoản này không phải doanh thu của chủ đầu tư nên không chịu thuế GTGT.
Mua nhà phố, biệt thự trong dự án có thuế GTGT không?
Nếu mua trực tiếp từ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, giá nhà gồm phần công trình chịu thuế GTGT và phần quyền sử dụng đất không chịu thuế, nguyên tắc giống căn hộ. Với nhà phố, biệt thự, phần đất thường chiếm tỷ trọng lớn hơn trong giá, nên thuế GTGT tính trên phần còn lại nhỏ hơn tương ứng.
Thuế GTGT có tính vào giá tính lệ phí trước bạ không?
Giá tính lệ phí trước bạ với nhà mua từ chủ đầu tư được xác định theo quy định riêng về lệ phí trước bạ, có thể dựa trên giá trong hợp đồng gồm hoặc không gồm một số khoản. Đây là chi tiết kỹ thuật nên kiểm văn bản về lệ phí trước bạ hiện hành hoặc hỏi cơ quan thuế khi làm hồ sơ.
Nhà ở xã hội có chịu thuế GTGT không?
Nhà ở xã hội do doanh nghiệp đầu tư bán vẫn là hàng hoá chịu thuế GTGT về nguyên tắc, nhưng chính sách thuế từng có mức ưu đãi riêng cho loại nhà này. Mức áp dụng cụ thể tuỳ văn bản thuế hiện hành, người mua nên hỏi chủ đầu tư và đối chiếu hợp đồng mẫu đã được duyệt.