Giá chung cư Hà Nội tăng 6 lần, Tp.HCM tăng đáng kể

Chu kỳ BĐS Việt Nam là gần 5 năm, Úc là 7 năm và Anh thường là 10 năm. Sự khác biệt này có lẽ là do kết quả của việc Nhà nước sử dụng chính sách tiền tệ một cách “trực tiếp” hơn các quốc gia khác.

Từ các số liệu đã thu thập được, Savills Việt Nam đã đưa ra chu kỳ biến động tăng giảm của giá căn hộ ở 2 thành phố lớn là Tp.HCM và Hà Nội khá rõ nét trong thời gian 2 thấp kỷ qua.

Năm 1995, tại Hà Nội, giá bán trung bình của căn hộ chỉ khoảng 200 USD/m2. Nhưng đến nay, mức giá đó đã tăng lên gấp 6 lần, đạt mức khoảng 1.200 USD/m2. Khi so sánh tại thời đỉnh điểm của thị trường BĐS (năm 2011) thì mức giá trung bình đó còn cao hơn rất nhiều, khoảng trên 1.600 USD/m2.

Biểu đồ giá bán căn hộ trung bình tại thị trường Hà Nội từ năm 2001-2014

Tương tự như vậy, năm 1995, tại Tp.HCM, giá căn hộ chỉ khoảng 600 USD/m2. Đến năm 2008, tăng lên cao nhất hơn 1.600 m2/m2 và đã giảm còn khoảng hơn 1.000 USD/m2 tại thời điểm này.

Biểu đồ giá bán căn hộ trung bình tại thị trường Tp.HCM từ năm 2001-2014

Biểu đồ trên đã thể hiện rõ nét 3 chu kỳ biến động tăng giảm giá nhà ở tại Việt Nam trong vòng 2 thập kỷ qua. Tại Tp.HCM, mức giá trung bình của căn hộ đã có sự tăng giảm đáng kể. Năm 1997, mức giảm rõ rệt lần đầu tiên được ghi nhận vì chịu ảnh hưởng bởi cuộc khủng hoảng kinh tế châu Á. Tiếp đến là việc điều chỉnh thị trường chứng khoán vào năm 2003 và sau đó là cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới năm 2008.

BĐS bước vào chu kỳ mới, nhiều tiềm năng

Năm 2005, nước ta đi vào thời kỳ đầu của giai đoạn “dân số vàng” với dân số tăng cao, lượng lao động trẻ tuổi cũng đã tăng rõ rệt. Điều này đồng nghĩa với sự thúc đẩy sản lượng trong nước cũng tăng. Đặc biệt là gánh nặng của người cao tuổi vẫn chưa ảnh hưởng tới chi phí xã hội. Tuy nhiên, các nền kinh tế trong cùng khu vực có biểu đồ nhân khẩu học tương tự thì sẽ cạnh tranh với nhau.

Theo khảo sát của Savills, trong 20 năm qua, Việt Nam đã có những thay đổi lớn trong dân số và nền kinh tế. Việt Nam đang chứng kiến nền kinh tế chuyển đổi từ nông nghiệp sang công nghiệp và sự chuyển dịch dân số từ nông thôn sang thành thị.

Bên cạnh đó, tỷ lệ hộ gia đình đã giảm từ 4,7 người/hộ trong năm 1995 xuống còn 3,6 người/hộ vào năm 2014. Những hộ gia đình 3 thế hệ giảm đi đáng kể vì thế hệ trẻ trở nên độc lập hơn. Điều đó tạo điều kiện cho phân khúc căn hộ chung cư phát triển, tạo nên nhu cầu sinh sống độc lập.

Tuy nhiên, Savills nhận định, mức giảm quy mô hộ gia đình tại Việt Nam có thể chịu ảnh gưởng từ truyền thống hiếu thảo trong nền văn hóa phương Đông. Trong khi đó, châu Âu tỷ lệ số nhân khẩu trong hộ gia đình chỉ 2 người/hộ, Trung Quốc là 3,1 người/hộ, Phillipine là 4,3 và Campuchia 4,8. Việt Nam có lực lượng lao động tri thức và nguồn dân số trẻ.

Nghiên cứu của Tập đoàn Tư vấn Boston (BCG) cho thấy, nước ta có sự gia tăng tầng lớp trung lưu nhanh nhất trong khu vực Đông Nam Á, tới năm 2020, dự kiến tăng lên 33 triệu người, gần gấp 3 lần con số 12 triệu người vào năm 2012.

Tổng Giám đốc điều hành Savills Việt Nam Neil Macgregor cho hay, Việt Nam là một trong 10 nước nhận kiều hối nhiều nhất thế giới, đây cũng là yếu tố đóng góp chủ yếu vào GDP. Kiều hối về Việt Nam trong năm 2014 đạt khoảng 12 tỷ USD. Trong số đó, đầu tư BĐS trực tiếp cũng có lợi khi đã nhận được khoảng 17-20% tổng lượng kiều hối.

Khi có nhiều người Việt Nam sinh sống ở hải ngoại quay trở về, việc tiếp cận với nguồn kiều hối sẽ dễ dàng hơn. Mới đây, Chính phủ đã nhận ra lợi ích quan trọng này thông qua việc sửa đổi Luật Nhà ở bằng việc cho phép Việt kiều được quyền sở hữu BĐS trong nước.

Hơn nữa, Việt Nam còn trở thành tâm điểm của các đầu tư nước ngoài và đạt đỉnh điểm vào năm 2008 (lượng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký lên đến gần 70 tỷ đô la Mỹ). Từ đó đến nay, chất lượng nguồn vốn FDI vẫn đang có chiều hướng được cải thiện đáng kể cùng với sự gia tăng về tỷ lệ hấp thụ của nguồn vốn này.

Theo nhận định của Savills Việt Nam, trong 20 năm qua, Việt Nam đã có rất nhiều thay đổi. Các yếu tố này cộng với tiềm lực phát triển mạnh mẽ của khu vực Đông Nam Á và triển vọng phát triển của những thị trường mới nổi sẽ thúc đẩy Việt Nam trở thành điểm đến kinh doanh hấp dẫn trong tương lai.