– Dư luận gần đây cho rằng, một trong những nguyên nhân làm chậm giải ngân gói hỗ trợ tín dụng nhà ở 30 nghìn tỷ đồng là do Bộ Xây dựng đã hướng dẫn đối tượng thu nhập thấp phải dưới mức phải đóng thuế thu nhập cá nhân mới được vay. Về vấn đề này, xin ông giải thích rõ hơn?

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản

Vào ngày 07/01/2013, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 02/NQ-CP quy định một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường và giải quyết nợ xấu. Sau đó, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 61/NQ-CP ngày 21/8/2014 sửa đổi, bổ sung Nghị quyết số 02/NQ-CP, trong đó có nội dung liên quan tới tháo gỡ khó khăn cho thị trường địa ốc với quan điểm tháo gỡ khó khăn cho thị trường này phải gắn với triển khai Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia.

Hai Nghị quyết nêu trên cho thấy, Chính phủ đã giao Ngân hàng Nhà nước phối hợp cùng Bộ Xây dựng dành một số vốn hợp lý (30 nghìn tỷ đồng) để cho những đối tượng cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, người thu nhập thấp vay để thuê, thuê mua nhà ở xã hội và thuê, mua nhà ở thương mại giá bán dưới 15 triệu đồng/m2, diện tích nhỏ hơn 70m2 hoặc tổng giá trị hợp đồng nhỏ hơn 1,05 tỷ đồng với lãi suất thấp và kỳ hạn trả nợ phù hợp với khả năng thanh toán của khách hàng và cho vay đối với những doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội, doanh nghiệp chuyển đổi công năng của dự án đầu tư từ nhà thương mại sang nhà ở xã hội với lãi suất ưu đãi. Kỳ hạn trả nợ phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng và kỳ hạn của nguồn vốn.

Đó không phải là nguồn vốn đầu tư lấy từ ngân sách Nhà nước hàng năm mà chính là nguồn tái cấp vốn của Ngân hàng Nhà nước cho những ngân hàng thương mại triển khai theo nguyên tắc cho vay thương mại và cần phải thu hồi vốn, thu hồi cả lãi sau thời gian quy định (hiện tại là 15 năm). Cụ thể, gói tín dụng này sẽ hỗ trợ cho vay đối với những nhóm đối tượng dưới đây.

Thứ nhất, người lao động có thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang có khó khăn về nhà ở được vay để thuê, mua, thuê mua nhà ở xã hội. Thứ hai, lực lượng vũ trang, cán bộ công chức, viên chức, người lao động thu nhập thấp khu vực đô thị đang có khó khăn về nhà ở vay để thuê, mua nhà ở thương mại giá bán thấp, diện tích nhỏ.

Thứ ba, người lao động khu vực đô thị, lực lượng vũ trang, cán bộ công chức, viên chức đã có đất ở và chưa được Nhà nước hỗ trợ vay để cải tạo hoặc xây mới nhà ở phù hợp với quy hoạch. Thứ tư, cá nhân, hộ gia đình, doanh nghiệp vay để phát triển những dự án nhà ở xã hội cho nhóm đối tượng thứ nhất thuê, mua, thuê mua.

Trong Thông tư số 17/2014/TT-BXD ngày 18/11/2014 và Thông tư 07/2013/TT-BXD ngày 15/5/2013, Bộ Xây dựng có hướng dẫn cụ thể về điều kiện, thủ tục đối với những nhóm đối tượng được vay gói hỗ trợ tín dụng 30 nghìn tỷ đồng. Theo đó, cần phải phân biệt rõ 02 nhóm đối tượng mua nhà ở thương mại giá bán thấp, quy mô nhỏ và mua nhà ở xã hội là khác nhau.

Với nhóm đối tượng người dân vay để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội thì điều kiện là đã có hợp đồng thuê mua, mua nhà ở xã hội với chủ đầu tư đúng theo quy định. Còn điều kiện để người dân được ký kết hợp đồng mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội được Chính phủ quy định rõ trong Điều 14 Nghị định số 188/2013/NĐ-CP (chứ không đực quy định trong Nghị quyết 02 và những văn bản hướng dẫn Nghị quyết này).

Cụ thể, nếu là người lao động thu nhập thấp thì cần phải có thu nhập thường xuyên hàng tháng dưới mức phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Những yêu cầu về thủ tục xác nhận tình trạng nhà ở, thu nhập, hộ khẩu… được tiến hành từ trước khi người dân ký kết hợp đồng mua bán với các chủ đầu tư. Quy định này nhằm tránh tình trạng người không phải có thu nhập thấp nhưng lại đăng ký mua nhà ở xã hội, vốn được hưởng rất nhiều ưu đãi của Nhà nước và thường có giá bán rẻ hơn nhà thương mại.

Còn đối với nhóm đối tượng người dân vay vốn để mua nhà ở thương mại giá bán thấp, diện tích nhỏ thì điều kiện là có nhà ở nhưng diện tích quá chật hẹp (diện tích nhà ở bình quân dưới 8m2 sử dụng/người) hoặc chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình; có hộ khẩu thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi xây dựng nhà ở. Đối với trường hợp tạm trú thì cần phải có đóng bảo hiểm xã hội từ 1 năm trở lên và đã có hợp đồng mua, thuê nhà ở thương mại theo đúng quy định của pháp luật.

Không phải chứng minh mức thu nhập khi mua nhà thương mại diện tích nhỏ, giá bán thấp. Ảnh: Internet

Những trường hợp này chỉ cần chính quyền địa phương nơi cư trú hoặc cơ quan, đơn vị nơi công tác xác nhận về tình trạng nhà ở, không cần xác nhận về tình trạng thu nhập, không cần chứng minh mức thu nhập có nằm trong diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân hay không.

Có thể nói, điều kiện vay tiền mua nhà ở thương mại giá bán thấp dễ dàng hơn so với điều kiện vay vốn mua nhà ở xã hội vì không phải chứng minh thu nhập và không khống chế mức thu nhập. Người dân chỉ cần xác nhận tình trạng nhà ở. Sở dĩ như vậy là do những dự án nhà ở thương mại không được hưởng ưu đãi như nhà ở xã hội. Đó là giải pháp vừa giúp những người lao động đang khó khăn về nhà ở cải thiện nơi ở vừa kích cầu thị trường nhà đất, khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư phát triển phân khúc nhà ở thương mại thấp và trung bình (giá bán thấp) thay vì chỉ tập trung vào những sản phẩm cao và trung cấp như trước đây.

Hay nói một cách khác, những người vay vốn để mua nhà ở xã hội được hỗ trợ tới 2 lần (thứ nhất, vay vốn để mua nhà với lãi suất thấp; thứ hai, giá bán nhà ở xã hội thấp hơn nhà ở thương mại vì đã được Nhà nước hỗ trợ tiền thuế VAT, sử dụng đất) nên điều kiện sẽ khắt khe hơn người vay tiền mua nhà ở thương mại chỉ được hỗ trợ 1 lần (vay vốn mua nhà ở với lãi suất thấp).

– Tuy nhiên, kết quả giải ngân gói 30 nghìn tỷ đồng trên thực tế vẫn chậm theo nhận định của nhiều người, vậy nguyên nhân do đâu, thưa ông?

Tới thời điểm ngày 31/5/2015, tổng số vốn cam kết cho khách hàng vay là 14.161 tỷ đồng (đạt gần 50% trong tổng số tiền gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng). Cụ thể, số tiền cam kết với khách hàng là cá nhân, hộ gia đình đạt 8.817 tỷ đồng (với tổng số 18.062 trường hợp đã được cam kết cho vay) và số tiền cam kết cho chủ đầu tư dự án vay là 5.344 tỷ đồng (tương đương 37 dự án đã được cam kết cho vay).

Theo đó, tổng số tiền đã tiến hành giải ngân là 7.621 tỷ đồng (đạt 25,4% phụ thuộc tiến độ thi công và hoàn thiện những dự án nhà ở mà người dân đã vay để thuê mua, mua). Trong đó, 17.624 cá nhân, hộ gia đình đã được giải ngân với số vốn 5.520 tỷ đồng; 33 dự án đã được tiến hành giải ngân với số vốn là 2.101 tỷ đồng.

Đặc biệt, trong những tháng cuối năm 2014 và 5 tháng đầu năm 2015, tốc độ cam kết cho vay đã tăng rất mạnh, đặc biệt là từ sau khi có Nghị quyết số 61/NQ-CP ngày 21/8/2014.

Báo cáo của những Ngân hàng thương mại tham gia gói tín dụng hỗ trợ nhà ở cho thấy, so với thời điểm 31/8/2014, số vốn vay đã cam kết cho khách hàng tại thời điểm 31/5/2015 tăng 200,4% (tương đương 14.161 tỷ đồng so với 7.232 tỷ đồng), số cá nhân, hộ gia đình được cho vay vốn hỗ trợ tăng 249,7% (tương đương 18.062 cá nhân so với 7.232 cá nhân).

Bên cạnh các kết quả cụ thể đã đạt được, tình hình thực hiện cho vay gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng trong thời gian qua cho thấy, trong thực tế vẫn còn gặp một số vướng mắc, khó khăn. Kết quả giải ngân vẫn chưa đạt được kỳ vọng của những đối tượng vay vốn.

Tôi cho rằng, thực trạng trên là do một số nguyên nhân. Đầu tiên, quy định về điều kiện để được vay vốn hỗ trợ là người có nhu cầu vay vốn cần phải có hợp đồng thuê mua hoặc mua đã ký kết với chủ đầu tư. Tức là trên thị trường phải có đủ hàng hóa phù hợp với điều kiện pháp luật quy định.

Tuy nhiên, hiện nay, tại những địa phương, nhất là tại những địa phương trọng điểm như Tp.HCM, Hà Nội thì số lượng dự án nhà ở xã hội và dự án nhà ở thương mại với diện tích căn hộ nhỏ, giá bán nhà dưới 15 triệu đ/m2 hoặc dưới 1,05 tỷ đồng/căn vẫn còn ít, chưa đáp ứng được nhu cầu của người dân tại địa bàn. Vì thế, số lượng khách hàng là cá nhân, hộ gia đình có hợp đồng đã ký kết với chủ đầu tư dự án nhằm đáp ứng điều kiện được vay vốn từ gói tín dụng hỗ trợ còn hạn chế.

Với những đối tượng vay vốn là doanh nghiệp đang có nhu cầu vay vốn từ gói tín dụng hỗ trợ nhưng vẫn còn vướng nợ xấu mà theo quy định của Luật Tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại có thể sẽ từ chối cho vay để đảm bảo an toàn đối với hoạt động tín dụng của ngân hàng. Do đó, những dự án này cũng chưa được vay tiền từ gói hỗ trợ tín dụng 30 nghìn tỷ đồng.

Thứ hai là những đối tượng có nhu cầu vay vốn ngoài việc đảm bảo đầy đủ những yêu cầu về điều kiện và đối tượng theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng còn phải bảo đảo những điều kiện theo đúng quy định của Ngân hàng Nhà nước. Trong đó, yêu cầu khách hàng là cá nhân, hộ gia đình phải có đủ vốn vốn tối thiểu, không vượt quá 20% trong tổng số vốn vay; doanh nghiệp là các chủ đầu tư dự án cần phải có đủ vốn tối thiểu không vượt quá 30% trong tổng số tiền vay.

Bên cạnh đó, khách hàng vay vốn còn cần đáp ứng những điều kiện cho vay theo đúng quy định của pháp luật hiện hành về việc cho vay của tổ chức tín dụng (cần phải chứng minh đủ khả năng thu nhập để có thể trả nợ đối với khoản vay).

Như vậy, để được vay vốn hỗ trợ từ gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng đòi hỏi đối tượng vay vốn cần phải đáp ứng những điều kiện chặt chẽ của tổ chức tín dụng và Nhà nước. Việc đưa ra những điều kiện đối với những người có nhu cầu vay vốn là rất cần thiết để dùng gói hỗ trợ đúng đối tượng, mục đích và đảm bảo điều kiện cho tổ chức tín dụng có thể thu hồi được vốn cho vay.

Trên thực tế, việc quy định yêu cầu khách hàng buộc phải chứng minh đủ khả năng thu nhập nhằm tích lũy trả nợ là một trong các khó khăn đối với những đối tượng thu nhập thấp và có nhu cầu vay vốn từ gói tín dụng hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng. Nhằm giải quyết một phần vướng mắc này, trong Nghị quyết số 61/NQ-CP, Chính phủ đã đồng ý chi kéo dài thời gian hỗ trợ từ 10 năm lên tới 15 năm, từ đó số tiền phải trả nợ gốc và lãi hàng tháng của khách hàng đã giảm nhiều, nhiều đối tượng đã hội tụ đủ điều kiện về khả năng trả nợ để có thể được vay vốn.

Ngoài ra, một nguyên nhân khác nữa là trong quá trình tiến hành giải ngân nguồn vốn này, một số đối tượng người dân vay vốn mua nhà ở thương mại còn gặp khó khăn, vướng mắc về điều kiện thu nhập thấp dưới mức phải nộp thuế thu nhập cá nhân vì cách hiểu và vận dụng chưa đúng những văn bản hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước và Bộ Xây dựng. Bộ Xây dựng sẽ phối hợp cùng Ngân hàng Nhà nước để kiểm tra và hướng dẫn nhằm tháo gỡ vướng mắc này.

– Thưa ông, Bộ Xây dựng cần có giải pháp gì nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và giải ngân gói hỗ trợ tín dụng nhà ở 30 nghìn tỷ đồng?

Nhằm đẩy mạnh giải ngân gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng, Bộ Xây dựng trong thời gian tới sẽ tiếp tục phối hợp chặt chẽ với Ngân hàng Nhà nước nhằm xử lý, tháo gỡ những vướng mắc, khó khăn trong quá trình thực hiện; hướng dẫn, đôn đốc các địa phương đẩy mạnh việc cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn quá trình lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch, thủ tục tạo quỹ đất, chuẩn bị đầu tư để tăng mạnh nguồn cung về nhà ở xã hội và nhà ở thương mại với quy mô dưới 70m2/căn hộ, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 hoặc dưới 1,05 tỷ đồng căn để góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho những đối tượng gặp khó khăn về nhà ở đáp ứng đủ điều kiện để vay vốn từ gói tín dụng hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng.